Investidores que evitaram o mercado americano de escritórios estão voltando

Os investidores que evitaram o mercado de escritórios dos EUA nos últimos anos estão voltando, melhorando as perspectivas para o setor após cinco anos de turbulência. 

Alguns investidores estão comprando espaços de qualidade sobrecarregados de dívidas ou prédios meio vazios por frações do preço. Outros vão atrás de propriedades comerciais obsoletas com o objetivo de convertê-las em apartamentos. Alguns grandes investidores estrangeiros mostram interesse renovado, na esperança de superar o que acreditam ser uma onda ainda maior de compras no final de 2025.

“As pessoas estão fazendo suas apostas”, disse Gary Phillips, diretor-gerente da firma de banco de investimento imobiliário Eastdil Secured.

O volume de vendas de espaços de escritórios chegou a US$ 63,6 bilhões em 2024, um aumento de 20% em relação a 2023, de acordo com a firma de dados MSCI. Essa atividade ainda é pequena em comparação com o período de 2015 a 2019, quando o volume médio era de US$ 142,9 bilhões por ano. Mas esse foi o primeiro aumento desde 2021.

E com muito dinheiro dando sopa, os corretores esperam que a atividade de vendas continue a acelerar em 2025. Fundos imobiliários oportunistas tinham US$ 196,8 bilhões disponíveis no final do ano passado, acima dos US$ 179,9 bilhões no final de 2020, de acordo com o fundo de dados Preqin. 

O Norges Bank Investment Management, fundo soberano norueguês gigante, comprou no mês passado a participação de 50,1% que não possuía em oito propriedades comerciais em Boston, San Francisco e Washington, DC, em um acordo que as avaliou em US$ 1,9 bilhão.

No ano passado, a Norges também comprou um prédio de escritórios na Sand Hill Road, em Menlo Park, na Califórnia, área repleta de firmas de capital de risco. Os dois negócios no ano passado foram os primeiros investimentos do fundo em escritórios nos EUA desde 2018.

“Vemos uma oportunidade por sermos uma fonte de capital muito grande que está disposta a emitir cheques em um setor no qual a maioria de nossos pares ainda não está disposta a investir”, disse John McCarthy, chefe de imóveis dos EUA da Norges. 

A nova onda de compras é uma notícia encorajadora na era pós-crescimento do trabalho remoto e do aumento das taxas de juros, que deprimiram muito os valores dos espaços de escritório.

Agora, os investidores apontam para uma recuperação na atividade de locação, à medida que firmas começam a exigir que seus funcionários voltem ao trabalho presencial. 

“Ouvimos dos clientes que eles continuarão trazendo mais trabalhadores de volta ao escritório. Em muitos casos, eles não têm espaço suficiente para acomodar a transição”, disse Colin Connolly, executivo-chefe da Cousins Properties. Recentemente, sua firma comprou propriedades comerciais em Atlanta, em Austin, no Texas, e em Charlotte, na Carolina do Norte. 

Certos distritos comerciais também estão enfrentando escassez de bons espaços e aluguéis crescentes, porque praticamente não houve novos empreendimentos nos últimos anos. 

Os proprietários de prédios de escritórios de qualidade em bons mercados “devem estar em uma posição muito melhor para começar o novo ano do que estavam há algum tempo”, disse a firma de análise imobiliária Green Street em um relatório de janeiro. 

Um empreendimento da gestora de investimentos Hines e da Rialto Capital levantou quase US$ 750 milhões para um fundo de dívida, depois que bancos e outros financiadores fugiram do mercado de escritórios.

A parceria tem como alvo prédios de escritórios bem alugados que estão tendo problemas para encontrar empréstimos. Também está procurando emprestar aos compradores de prédios de escritórios que conseguiram grandes descontos em relação ao valor de antes da pandemia.

Os prédios adquiridos a preços reduzidos oferecem ao novo proprietário muito mais flexibilidade. “Ao financiar um ativo com preço reduzido, há a possibilidade de que os proprietários reduzam os aluguéis”, disse Alfonso Munk, co-chefe de gestão de investimentos da Hines. 

O mercado de escritórios ainda enfrenta uma série de desafios, incluindo altas taxas de vacância e inadimplência de empréstimos. Muitos investidores continuam desconfiando do setor e preferem outros tipos de imóveis, como edifícios multifamiliares ou armazéns. 

Os valores para espaços de escritórios não premium estão cerca de 35% a 60% mais baixos do que antes da pandemia, de acordo com a Green Street. 

Porém, mais vendedores estão finalmente capitulando. Muitos esperavam que as taxas de juros caíssem ainda mais este ano, aumentando o valor das propriedades comerciais. Recentemente, o Federal Reserve indicou que provavelmente manteria as taxas estáveis, convencendo mais proprietários a colocar seus imóveis à venda. 

“As taxas não serão a salvação que muitas pessoas pensavam”, disse Dylan Burzinski, da Green Street. 

Alguns compradores estão até prontos para arriscar em edifícios localizados em locais privilegiados perto de centros de transporte, mas que enfrentam dificuldades com dívidas e muito espaço vazio. A RXR de Nova York adquiriu este mês uma participação de 49% em um prédio no centro de Manhattan. (Onde ficam a Fox Corp. e a News Corp., proprietária do Wall Street Journal.)

O prédio de 185 mil metros quadrados está perdendo um de seus maiores inquilinos, o que aumentará a vacância para cerca de 25%. Também há US$ 1 bilhão em dívidas vencendo este ano, dificultando o refinanciamento por causa das altas taxas.

A RXR planeja investir mais de US$ 300 milhões para atrair novos inquilinos, adicionando uma nova entrada, nova praça e uma academia. A firma pode fazer isso porque a compra de uma participação de 49% avalia o prédio em US$ 1,3 bilhão, incluindo o novo capital. Isso é cerca de US$ 700 milhões a menos do que o prédio valia em um refinanciamento de 2015.

“Se pudermos entrar e consertar a estrutura de capital, não teremos problemas em alugar o espaço porque o mercado está mais forte”, disse Scott Rechler, executivo-chefe da RXR.

Escreva para Peter Grant em peter.grant@wsj.com