Usucapião para imóveis alugados: até que ponto é possível?

Alugar uma casa e se tornar dono dela sem comprar. Embora pareça uma ideia impossível na prática, a possibilidade de reivindicar usucapião de imóveis alugados é um tema que vem gerando reflexões no meio jurídico e dúvidas entre proprietários e inquilinos. O Código Civil brasileiro (art. 1.238) estabelece critérios rigorosos para a concessão dessa modalidade de posse. Mas embora em regra a posse do locatário seja derivada do contrato de locação, situações excepcionais podem justificar a reivindicação de usucapião.

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Por exemplo, se não houver um contrato formal, pode ser mais difícil comprovar que existe uma relação de aluguel. Além disso, se o proprietário abandonar o imóvel por muito tempo, o comportamento pode ser visto como uma desistência de sua posse. Nessa situação, o inquilino precisaria mostrar que começou a agir como dono do imóvel. Uma forma de fazer isso é por meio de uma ata notarial, em que um tabelião registra fatos importantes, como o tempo de ocupação, o estado do imóvel e a falta de oposição do proprietário.

Esse documento ajuda a fortalecer o pedido e dá mais credibilidade ao processo. “Esse instrumento é valorizado pelos tribunais por garantir segurança jurídica e evitar fraudes”, diz Alexandre Gonçalves Kassama, diretor do Colégio Notarial do Brasil – Seção São Paulo (CNB/SP).

A usucapião é uma forma de se tornar dono de um imóvel pelo uso prolongado e sem interrupções. Para isso, a posse precisa ser pacífica, sem disputas com o proprietário ou terceiros, e cumprir requisitos específicos de cada tipo de usucapião. A usucapião extraordinária exige que a pessoa ocupe o imóvel por 15 anos, mas esse prazo pode cair para 10 anos se o local for usado como moradia ou tiver recebido melhorias. Já a usucapião ordinária exige 10 anos de posse, com documento que comprove um direito inicial e boa-fé, podendo ser reduzido para 5 anos em alguns casos, como uso para moradia.

A usucapião especial urbana e a rural, por exemplo, beneficiam quem usa terrenos pequenos (até 250 m² na cidade ou 50 hectares no campo) para morar ou produzir, desde que não possua outros imóveis. A usucapião coletiva é voltada para comunidades de baixa renda em áreas urbanas maiores, enquanto a usucapião familiar permite que um cônjuge abandonado se torne dono do imóvel usado como moradia, desde que ocupe o lugar sozinho por pelo menos dois anos. Em todos os casos, é importante cumprir os critérios legais e comprovar o tempo e as condições de uso.

A decoradora Maria Regina Marques, de 59 anos, nunca imaginou que a falta de um contrato formal de locação poderia quase custar-lhe o apartamento de 89 m² a dois quarteirões da praia de Ipanema, no Rio de Janeiro, que alugava enquanto morava em Lisboa. Ao deixar o imóvel para locação com o ex-genro, ela fez um acordo verbal com o inquilino, mas, com o tempo, a relação se deteriorou. A inadimplência do locatário e a falta de fiscalização resultaram em um pedido de usucapião, com o ex-genro alegando que, devido à ausência de pagamento e fiscalização, tinha adquirido a posse do imóvel de forma mansa e pacífica.

Marques ficou surpresa ao saber que o pedido de usucapião estava sendo considerado pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ). Com o apoio de um advogado especializado, ela contestou o pedido, argumentando que a simples falta de fiscalização não configurava o abandono do imóvel, e que o ex-genro nunca havia agido como dono do apartamento, usando de má-fé ao, por exemplo, trocar o número de telefone e não informá-la. Após um longo processo judicial, o tribunal decidiu a favor da decoradora, reconhecendo que a situação não preenchia os requisitos legais para a concessão da usucapião.

A experiência de Maria Regina serve de alerta para outros proprietários, mostrando a importância de formalizar contratos de locação e realizar vistorias periódicas nos imóveis. “Agora, qualquer aluguel que eu faça será com contrato e com o devido acompanhamento”, afirma ela, aliviada por não ter perdido o imóvel. Sua história, segundo especialistas, destaca os riscos de negligenciar a gestão de bens, especialmente quando se está distante do local de posse.

Usucapião de imóveis alugados não é simples

A possibilidade de usucapião por locatários é vista como uma exceção à regra e envolve grande complexidade, afirma a advogada especializada em direito imobiliário, Cirlene Carvalho. Ela explica que, em geral, tanto a doutrina quanto a jurisprudência entendem que a posse exercida por um locatário é derivada do contrato de locação, caracterizando uma posse direta, que não gera direito à usucapião.

Para que o abandono do imóvel pelo proprietário seja reconhecido, as especialistas da área de imobiliários, Lúcia Aragão e Giovanna Dias, explicam que é necessário apresentar provas claras, como a ausência de qualquer ato de domínio ou tentativa de contato do proprietário por muitos anos. No entanto, a simples permanência do inquilino no imóvel, na maioria das vezes, é vista como uma tolerância ou permissão do locador. Mesmo que o abandono seja confirmado, segundo elas, é fundamental demonstrar que o vínculo de locação foi rompido. Isso significa que o inquilino deve provar que começou a agir como dono do imóvel, realizando atos que demonstrem posse com intenção de propriedade, além de cumprir os outros requisitos legais necessários.

Embora seja raro, existem precedentes judiciais em que tribunais reconheceram a usucapião por locatários, mas tais decisões dependem de circunstâncias muito específicas. Normalmente, conforme Cirlene Carvalho, os tribunais analisam criteriosamente os requisitos legais, como a posse mansa, pacífica e sem oposição, além de exigir evidências de que a relação de locação foi rompida, ou seja, que a posse não deriva mais do contrato de aluguel.

Um exemplo é o caso julgado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no Recurso Especial nº 1.909.276/RJ. Nesse processo, o tribunal considerou procedente o pedido de usucapião de um apartamento porque os ocupantes viveram no imóvel por mais de 30 anos sem contrato de locação válido e sem pagar aluguel. Além disso, eles realizaram benfeitorias no imóvel, assumiram os custos de taxas e tributos, incluindo despesas extraordinárias de condomínio, e se comportaram como proprietários exclusivos durante todo esse período.

O que fazer

Inquilinos:

Locatários que acreditam atender aos requisitos para usucapião devem, inicialmente, procurar a orientação de um advogado especializado para avaliar a viabilidade do pedido, orienta a advogada Solange César. É fundamental apresentar documentação que comprove a posse contínua, pública e sem oposição, além de demonstrar que o vínculo contratual não caracteriza mais a relação locatícia.

Vale lembrar que a natureza jurídica do contrato de locação é de direito obrigacional, ou seja, baseada no vínculo contratual entre as partes e não na posse real do imóvel. Por isso, cada caso deve ser analisado cuidadosamente para verificar se o locatário realmente se encontra em uma situação excepcional que preencha os requisitos exigidos para a usucapião.

Proprietários:

Para resguardar os direitos de dono e evitar eventuais pedidos de usucapião, César pontua que os proprietários devem adotar medidas preventivas importantes, como a formalização de contratos de locação bem elaborados, com cláusulas claras e atualizações periódicas, incluindo a formalização de renovações para reafirmar a relação locatícia de forma incontestável.

Outra estratégia para eviar o usucapião de imóveis é a fiscalização regular da propriedade, com visitas periódicas e comunicação frequente com o locatário. Esse acompanhamento assegura a preservação do bem e evita que situações de abandono possam ser alegadas no futuro. Essas ações, embora simples, podem prevenir conflitos e proteger os direitos do proprietário.

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