Cidade de 7.000 anos é refúgio de estrangeiros após alta de 86% em aluguéis de Dubai

Com um número crescente de expatriados dizendo que estão sendo expulsos de Dubai devido ao aumento dos aluguéis, uma cidade de 7.000 anos está se tornando um refúgio próximo.

Sharjah — vizinha de Dubai ao norte — está começando a atrair investidores para suas margens menos de dois anos após a aprovação de uma lei que permitiu a estrangeiros comprar propriedades em áreas selecionadas do emirado conservador. Já estão em construção dezenas de milhares de casas por parte dos desenvolvedores.

Os compradores não estão longe.

“Você tem aluguéis mais baixos e custos de vida mais baixos em geral”, disse Prathyusha Gurrapu, chefe de pesquisa e consultoria da firma de consultoria imobiliária Cushman & Wakefield Core. “Estamos vendo uma migração acontecendo, com muitas pessoas se mudando para Sharjah porque os aluguéis em Dubai se tornaram muito caros.”

Este é o mais recente sinal de que Dubai está lutando para acompanhar a crescente demanda por moradia, depois que banqueiros, advogados e outros trabalhadores de colarinho branco migraram para o emirado nos últimos anos, atraídos por um regime de baixos impostos e um fuso horário favorável. Os valores das casas no emirado aumentaram por 16 trimestres consecutivos, e os aluguéis de casas unifamiliares — vilas — dispararam 86% desde o início da pandemia, de acordo com a consultoria imobiliária JLL.

Sharjah sempre ofereceu moradias mais acessíveis em comparação com Dubai, que é conhecida como uma metrópole glamorosa, repleta de hotéis de luxo e empreendimentos residenciais impecáveis, construídos ao redor de parques bem cuidados e piscinas infinitas. No entanto, grande parte da oferta de moradias em Sharjah consiste em torres antigas com poucas das comodidades típicas oferecidas por sua vizinha.

Isso está começando a mudar. A Arada Developments, de propriedade do filho do príncipe saudita Alwaleed bin Talal e de um membro da família governante de Sharjah, está construindo um projeto de US$ 9,5 bilhões. Conhecido como Aljada, esse empreendimento incluirá 25.000 residências, uma área de entretenimento com restaurantes e lojas, além de instalações esportivas e um dos maiores parques de skate da região.

Cerca de um terço da construção já está concluída, e o restante deve ser finalizado até o final da década, de acordo com Ahmed Alkhoshaibi, CEO da Arada. A construtora iniciou negociações com as autoridades do emirado sobre a concessão de licenças semelhantes às oferecidas por Dubai para suas zonas econômicas francas, que oferecem certas isenções fiscais e outros benefícios.

Estabelecida há mais de 7.000 anos, Sharjah é governada pela dinastia Al Qasimi desde os anos 1600, e o governante atual está no trono há mais de meio século. Historicamente, foi um dos mais ricos dos xeicados que compõem os Emirados Árabes Unidos, graças aos seus portos e à indústria de pesca de pérolas.

A cidade descobriu petróleo nos anos 1970 e iniciou um processo de desenvolvimento. Torres brutalistas, populares na época, começaram a ser erguidas. Hoje em dia, os líderes locais estão buscando preservar parte do emirado como parte do projeto “O Coração de Sharjah”, que visa restaurar vielas estreitas no estilo antigo, souks e outros edifícios históricos.

“O projeto ‘O Coração de Sharjah’ é um dos projetos mais fascinantes do mundo atualmente”, disse Sarah Moser, professora da Universidade McGill e diretora do New Cities Lab. “É uma tentativa de resgatar um passado que foi abandonado ou negligenciado quando o petróleo foi descoberto e o processo de modernização começou.”

Durante décadas, a economia de Sharjah dependeu do comércio, reparos de veículos, manufatura e construção para crescer. Após o governo afrouxar as regras para permitir que estrangeiros comprassem propriedades com mais facilidade, compradores começaram a migrar para a cidade.

Os compradores indianos agora representam cerca de 29% das vendas de imóveis nos empreendimentos da Arada em Sharjah, acima dos 8,7% de apenas alguns anos atrás, de acordo com dados fornecidos pela firma. Compradores da Alemanha, Canadá e Reino Unido agora compõem 10% das compras de imóveis — essas nacionalidades quase não apareciam nos dados da Arada antes da lei de 2022 ser aprovada.

A demanda está ajudando a aumentar os preços. Quando a Arada começou a vender casas antes do início da construção de Aljada, que fica a apenas 20 minutos do aeroporto de Dubai, o preço por metro quadrado estava em torno de 650 dirhams (US$ 177). Desde então, os preços dispararam para 1.400 dirhams por metro quadrado, embora Alkhoshaibi diga que ainda estão cerca de 40% abaixo de áreas comparáveis em Dubai.

“Os preços em Sharjah subiram, em parte, como resultado dos residentes se mudando de Dubai”, disse Shane Breen, chefe do escritório de Sharjah da corretora imobiliária Savills. “Mas, mesmo com isso, Sharjah continua mais acessível, pois a diferença de preços entre os dois mercados ainda é muito grande.”

Por exemplo, ele disse que um apartamento de um quarto que custa 60.000 dirhams por ano seria considerado o topo do mercado em Sharjah, mas esse valor não seria suficiente para alugar um estúdio em muitas partes de Dubai.

O governo de Sharjah tem tentado manter a acessibilidade ao impor um congelamento de três anos nos aluguéis para novos inquilinos. Depois disso, os proprietários só podem aumentar os aluguéis uma vez a cada dois anos.

Outros desenvolvedores também estão vendo uma oportunidade. A Eagle Hills de Abu Dhabi está construindo um destino turístico e de casas de luxo de 4,5 bilhões de dirhams na Ilha Maryam, em Sharjah. A SEE Holding, uma desenvolvedora de infraestrutura sustentável, está construindo mais de 1.200 casas em fases e a firma privada vendeu 1 bilhão de dirhams em propriedades em 2023, segundo o fundador da firma, Faris Saeed. O Grupo Alef de Sharjah é outro desenvolvedor ativo na cidade.

Muhammad Qasim, gerente da filial de Sharjah da corretora de imóveis Betterhomes, diz que sua firma tem visto uma forte demanda de compradores reclamando que foram expulsos de Dubai pelos altos preços. A corretora, que abriu suas portas em Sharjah há apenas dois anos, viu as vendas aumentarem 60% até agora neste ano em comparação com o mesmo período de 2023, disse ele.

“Precisamos dobrar nossa equipe para atender à demanda”, disse Qasim. “Muitos dos compradores e inquilinos estão vindo de Dubai.”

Outro projeto da Arada em Sharjah é o Masaar, um empreendimento de US$ 2,5 bilhões que incluirá cerca de 3.000 casas quando for concluído em 2026. A firma planeja plantar 50 mil árvores e o projeto incluirá uma pista de ciclismo e corrida de 13 quilômetros, uma comodidade rara em uma cidade geralmente considerada hostil aos pedestres.

“Há demanda por luxo e qualidade”, disse Alkhoshaibi. “Estamos vendo uma grande migração da velha Sharjah.”

Opção familiar

Ruas arborizadas foram suficientes para convencer pelo menos uma residente de Dubai a considerar Sharjah. Tania Patel, nativa de Portugal e mãe de uma criança de um ano, estava navegando no Instagram quando encontrou uma casa de quatro quartos à venda por cerca de 2,7 milhões de dirhams. Isso é cerca de metade do que ela esperaria pagar por uma propriedade de tamanho semelhante em Dubai.

A executiva de atendimento ao cliente de 40 anos se mudou em maio. Seu trajeto para o trabalho em Dubai agora leva cerca de 50 minutos no trânsito pesado, mas ela diz que vale a pena para aproveitar o custo de vida mais baixo em Sharjah.

“Os custos são cerca de 30% mais baratos do que em Dubai para quase tudo”, disse Patel. “Também é muito voltado para a família.”

Ainda assim, há obstáculos para os investidores. O transporte público permanece limitado, o que significa que Sharjah não pode oferecer uma alternativa de trânsito para ajudar a aliviar o congestionamento nas estradas durante as horas de pico. Além disso, o processo de compra de propriedades não é tão simplificado quanto em Dubai, embora os desenvolvedores digam que está melhorando.

Com cerca de 2 milhões de habitantes, Sharjah também é mais conservadora que suas vizinhas na federação, o que historicamente a tornou popular entre os Emiratis e expatriados árabes devido ao foco na preservação da cultura local. Por exemplo, o emirado continua a proibir a venda de álcool e não permite os lounges de narguilé que são populares entre os residentes e turistas em Dubai.

“Sharjah é mais socialmente conservadora, mas não é extrema”, disse Patel. “Se você gosta do Oriente Médio, é um lugar fácil de viver.”

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