Impostos sobre imóveis: advogados veem ‘armadilha’ em nova lei que reduz tributo

O quebra-cabeça do governo para aumentar a arrecadação no curto prazo trouxe a possibilidade de pessoas físicas e jurídicas adiantarem o recolhimento dos impostos sobre imóveis por meio de alíquotas reduzidas. A medida faz parte da lei 14.973, que visa compensar a desoneração da folha de pagamento. Apesar de benéfica à primeira vista, todos os tributaristas ouvidos pelo Broadcast apontaram a mudança como uma espécie de armadilha fiscal.

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Via de regra, as alíquotas sobre a venda de imóveis variam de 15% a 22,5% para pessoas físicas e são fixadas em 34% para pessoas jurídicas. Em ambos os casos, o valor é pago no momento da venda da propriedade e calculado sobre a diferença entre o preço na venda e o preço na aquisição.

A nova lei permite que esses porcentuais sejam reduzidos para 4% no caso de pessoas físicas e para 10% no caso de firmas. Para isso, o recolhimento deve ocorrer imediatamente, mesmo antes da alienação do bem. Nesses casos, as alíquotas irão incidir sobre a diferença entre o valor de mercado do imóvel e o preço na aquisição.

“Seria uma ótima medida se pensássemos numa pessoa que quer vender o imóvel imediatamente, porque a tendência é que o imóvel seria vendido por um valor próximo ao da avaliação, resultando numa diferença de 15% para apenas 4% de imposto. O problema é que o benefício traz um prazo para fruição”, avalia André Mendes Moreira, sócio do Sacha Calmon Misabel Derzi Advogados.

O benefício só poderá ser usufruído por completo passados 15 anos após a atualização do valor do imóvel. Antes disso, há uma tabela progressiva que, na visão dos advogados, cria desvantagens.

“Antes de 36 meses, vc não tem redução nenhuma. Se faço a atualização do valor agora e, depois de dois anos, vendo o imóvel, eu ainda vou ter que apurar o ganho de capital na venda da propriedade e pagar a alíquota integral. Só que eu já terei pago os 4% antes, a lei não diz que é possível deduzir esses 4%”, aponta Fernando Colucci, sócio de tributário do Machado Meyer Advogados,

Pelos cálculos tanto de Moreira como de Colucci, o benefício só começa a fazer algum sentido para imóveis vendidos 6 anos após a atualização do valor. Mesmo assim, fatores como a possível desvalorização do bem e a inflação devem ser levados em conta.

Para Colucci, há também uma questão financeira. “Mesmo que você queira vender um imóvel só daqui a 15 anos, você vai pagar hoje para o governo um valor que você poderia deixar em alguma aplicação, por exemplo. Precisa ver caso a caso”, diz.

Mercado imobiliário

Na visão de Colucci, a alternativa é ainda menos positiva para incorporadoras e firmas que atuam no ramo imobiliário. “Alguém que trabalha no mercado imobiliário terá poucas vantagens, porque esse tipo de business consiste em vender no curto prazo”, aponta.

Andrea Mascitto, sócia do Pinheiro Neto Advogados, avalia a questão de forma parecida. “Só em 15 anos você vai saber efetivamente o que é essa diferença. É um desembolso bastante significativo para tamanha incerteza”.

Por que 6 anos?

Os advogados explicaram por que consideram que só a partir de 6 anos esperam alguma vantagem.

A lei estabelece uma fórmula com alíquotas para auferir ganho de capital quando o imóvel é vendido antes dos 15 anos, mesmo nos casos onde já houve o recolhimento de 4%. Até 3 anos, a alíquota é de 0%. Até 4 anos, de 8%. E até 6 anos, de 24%.

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