Conheça o Tordesilhas EI (TORD11), o FII que gerou revolta de cotistas ao vender resorts e acumular perdas

Os gestores do Tordesilhas EI (TORD11) se tornaram  alvo de reclamações e denúncias na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e também da B3 após comunicar a venda de dois ativos. Como mostramos nesta reportagem, os cotistas acusam a R.Capital Asset, gestora do fundo imobiliário (FII), de falta de transparência sobre a alienação dos imóveis por um valor equivalente a menos de 15% do investimento inicial. O caso adiciona mais um capítulo para o histórico conturbado do Tordesilhas EI que, desde março do ano passado, não paga dividendos aos investidores.

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Procuradas pelo E-Investidor, R Capital Asset e a Vórtex, administradora do TORD11, não quiseram se pronunciar sobre o caso. A reportagem continua aberta para manifestações dos envolvidos.

Criado em 2019, o TORD11 é um fundo imobiliário voltado para o desenvolvimento de projetos imobiliários de multipropriedade – sistema em que várias pessoas são donas de um mesmo imóvel com o direito a usufruir do espaço em alguns períodos do ano – e que utiliza a sobra do seu caixa para investir em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) entre outros títulos de dívidas do setor. Por se tratar de uma estratégia de investimento considerada de alto risco, a proposta do fundo consiste em entregar um retorno acima da média do mercado e compatível com seu propósito de investimento.

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No entanto, com o cenário de alta de juros e o estresse no mercado de crédito, que foi potencializado com a fraude contábil da Americanas (AMER3), as firmas apresentaram dificuldades de honrar seus pagamentos. Em maio de 2023, os gestores ressaltaram a dificuldade das firmas obterem financiamento ou refinanciamento para as suas operações. Diante de um cenário de incertezas, a oferta de crédito ficou mais restrita, enquanto as instituições financeiras buscavam administrar a sua carteira de inadimplentes.

Na época, a R. Capital informou que, no caso do portfólio do Tordesilhas, o impacto desse cenário ficava evidente nas operações dos projetos imobiliários de multipropriedade, que correspondem a 44,27% da carteira do FII. A situação financeira obrigou a gestora a suspender a distribuição mensal de dividendos. O último pagamento aconteceu em fevereiro de 2023 quando a R.Capital depositou R$ 0,050 por cota para os investidores.

Sem uma perspectiva de recuperação do portfólio, o valor das cotas TORD11 derrete na Bolsa de Valores a cada dia. De março até as negociações do dia 16 de outubro, os papéis do TORD11 despecaram 82%, sendo negociados hoje a R$ 1. Quem esteve posicionado no fundo imobiliário ao longo desse período amarga os prejuízos significativos. “Na época, a cota estava a R$ 10 e eu segui uma recomendação de um amigo porque havia uma perspectiva de que, quando o fundo vendesse os empreendimentos, haveria uma distribuição robusta de dividendos”, afirmou Aldo Guzman, analista de sistemas, que acumula um prejuízo de R$ 9,8 mil desde 2021, quando decidiu investir no fundo imobiliário.

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Além da inadimplência do portfólio, os cotistas ainda aguardam uma solução sobre a auditoria das demonstrações financeiras referente a dezembro de 2023, que foi divulgado em setembro, com ressalvas sobre 30% do patrimônio líquido do TORD11. A repercussão negativa sobre o resultado da análise contábil do Tordesilhas obrigou a B3 a solicitar para a Vórtex esclarecimentos sobre os motivos das ressalvas apontadas pela auditoria independente.

Em fato relevante, no dia 24 de setembro, a administradora esclareceu que o atraso na emissão das demonstrações financeiras de um dos investimentos do fundo – o FII Serra Verde – e a impossibilidade de conclusão do processo de auditoria da Land Tordesilhas LTDA – firma que faz parte do portfólio do TORD11 – obrigaram a Conactus a emitir um parecer com as considerações. “As demonstrações financeiras da Land Tordesilhas LTDA, apesar de todas as cobranças da Vórtex, não haviam sido emitidas no prazo estipulado. No dia 3 de abril, a administradora realizou uma notificação extrajudicial para o gestor requerendo, em caráter imediato, a apresentação das demonstrações financeiras e não obteve retorno”, informou a Vórtex em documento.

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Diante da situação, a administradora informou que, caso não receba as demonstrações financeiras da Land Tordesilhas LTDA até dezembro de 2024, levará o assunto para a Comissão de Administração Fiduciária (fórum de governança interno sobre deliberações e assuntos relevantes da Vórtex) para análise e tomada de decisão sobre como garantir a transparência aos cotistas. A Vórtex se comprometeu ainda a cobrar os documentos adicionais sobre o fundo Serra Verde para a conclusão da auditoria.

Atualmente, o Tordesilha EI (TORD11) possui 20,1% do portfólio em equity (concentrado em empreendimentos de multipropriedade), 38,8% em outros fundos imobiliários e 38,8% em CRIs. O restante segue alocado em caixa e em um imóvel residencial localizado em Manaus, no Estado do Amazonas.

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