Há mais de um mês, os cotistas do Tordesilhas EI (TORD11) cobram mais informações da gestora R Capital Asset sobre as condições de venda de dois ativos que fazem parte do portfólio do produto. O fundo imobiliário (FII), que não paga dividendos há mais de um ano, investe em projetos imobiliários de multipropriedade e em títulos como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
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No relatório gerencial, divulgado no dia 2 de setembro, o fundo informou a alienação do Resort do Lago por R$ 4,6 milhões e Kawana Residence por R$ 5,4 milhões, por meio da Land Tordesilhas, uma das firmas investidas pelo fundo. Ambos empreendimentos são de multipropriedade – sistema em que vários investidores são donos de um mesmo imóvel com o direito a usufruir do espaço em alguns períodos do ano – e custaram ao Tordesilhas EI cerca de R$ 79,19 milhões e R$ 38,38 milhões, respectivamente.
A venda, porém, foi realizada “a preço de banana”, por um valor 15% menor em relação ao investimento inicial, e com pagamento facilitado em 24 parcelas, além de uma entrada à vista que representa somente 10% do valor total dos empreendimentos. Procurada pelo E-Investidor, a Vórtex, administradora do TORD11, não quis comentar o caso. A R. Capital foi acionada via e-mail e por meio de sua assessoria de imprensa, mas não respondeu os diversos pedidos de entrevista.
No documento, os gestores da R Capital Asset dizem que os valores a receber estão sujeitos a ajustes positivos via condições de Earn-Out – mecanismo pelo qual o vendedor deve receber o restante do pagamento ao longo do tempo conforme a firma compradora atinja metas de crescimento –, que podem aumentar o valor total em até 40%, além de correções das parcelas mensais pela variação da inflação. Já a data da venda, a identificação do comprador, a justificativa do valor, o porquê das garantias não serem executadas e a escolha das condições de pagamento não foram esclarecidas pela gestora no relatório de venda.
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A ausência de informações motivou os investidores a recorrerem à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) alegando ausência de transparência da gestora sobre o caso. A reportagem apurou que em uma das reclamações feita pelos cotistas, a de que o órgão decidiu instaurar um processo sobre o caso, deverá ser encaminhado para a Superintendência de Securitização e Agronegócio, aérea responsável pela supervisão dos fundos imobiliários da autarquia. “A gestora, mesmo recebendo inúmeras reclamações dos cotistas, se negou a oferecer esclarecimentos sobre o TORD11”, disse Aldo Guzman, analista de sistemas e responsável pela reclamação na CVM.
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Já outro cotista, que não quis se identificar, com posição relevante no TORD11, foi mais ousado. Decidiu enviar uma carta no dia 2 de outubro endereçada para o superintendente de supervisão de securitização da CVM, Bruno de Freitas Gomes, e para a gerente de supervisão de securitização da autarquia, Cynthia Barião da Fonseca Braga. O documento também foi enviado para Heitor Lucas Maurici Gomes, superintendente de ofertas de títulos corporativos e fundos da B3.
O objetivo do investidor era chamar a atenção dos órgãos reguladores e solicitar uma “intervenção” para que as dúvidas fossem esclarecidas. “O gravíssimo problema que encontramos foi a falta de justificativas para as alienações a preços irrisórios das participações nos empreendimentos imobiliários Resort do Lago e Kawana Residence”, informou o cotista em carta que o E-Investidor obteve acesso com exclusividade.
A única informação sobre a venda está no relatório gerencial referente a maio de 2023. No documento, a R. Capital Asset havia citado a possibilidade de vendas dos ativos, mesmo que a decisão acarretasse prejuízos para o fundo. No texto, a gestora alega que os empreendimentos enfrentavam problemas monetários que impediam a sustentabilidade dos negócios diante da dificuldade de vendas das cotas de multipropriedade e aumento da inadimplência.
“A falta de recursos para as necessidades de capital impossibilita a continuidade operacional do empreendimento, da mesma forma que impacta a equipe comercial para realizar novas vendas, frustrando, também, a expectativa do atual cliente de receber seus apartamentos, reduzindo ainda mais o contas a receber com aumentos de distratos e inadimplência”, esclareceu a R.Capital Asset na época.
Ajustes no valor patrimonial
A insatisfação do investidor não se resume apenas a esse episódio. O cotista responsável pela carta também acusa a gestora e a Vórtex, administradora do fundo imobiliário, de induzir os investidores ao erro ao não informar o real valor patrimonial do TORD11. A R.Capital interrompeu a divulgação dos relatórios gerenciais em julho do ano passado e retomou a publicação apenas em setembro deste ano.
Ao longo do hiato de 14 meses, as informações sobre a situação financeira do Tordesilhas EI eram restritas aos informes mensais, documento obrigatório e exigido pela CVM. No dia 24 de setembro, os 77 mil cotistas tiveram acesso ao informe mensal referente a dezembro de 2023 que apontou uma queda no valor patrimonial de R$ 446,75 milhões para R$ 231,34 milhões, após a firma B2R Capital reavaliar para baixo o valor dos ativos da época.
Os informes mensais dos meses de janeiro a julho de 2024 haviam sido publicados periodicamente na CVM, mas com um valor patrimonial de R$ 400 milhões. Ou seja, todas as informações divulgadas durante o período não correspondiam com a real situação do TORD11. Após a divulgação do relatório de dezembro de 2023, todos os informes mensais referentes aos meses posteriores foram retificados na mesma data com um valor patrimonial em torno de R$ 200 milhões.
“O mais grave é que não existiu nenhuma menção sobre as possíveis negociações e ainda mantiveram os informes mensais com as mesmas informações sobre o patrimônio líquido do fundo induzindo o investidor ao erro”, ressaltou o cotista em carta.
Ao E-Investidor, a CVM não confirmou o recebimento da carta por não se posicionar sobre casos específicos, mas informou que os investidores podem encaminhar denúncias, reclamações e solicitações de esclarecimentos por meio do serviço de atendimento ao cidadão (SAC). “A autarquia informa que reclamações e consultas encaminhadas à entidade são devidamente verificadas, recebendo o tratamento adequado”, informou o órgão em nota.
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A B3 também não confirmou o recebimento do documento enviado pelo cotista, mas esclareceu que “o reporte de denúncias de participantes dos mercados administrados pela B3 (corretoras, fundos, instituições financeiras etc) pode ser feito diretamente com a BSM Supervisão de Mercados (associação constituída para realizar a supervisão e fiscalização dos mercados organizados administrados pela Bolsa), pelo e-mail denuncia@bsmsupervisao.com.br ou pelo telefone (11) 2565 6200”.
O que dizem os especialistas?
O valor de venda dos imóveis em comparação ao investimento inicial levantou questionamentos entre os investidores se a R.Capital Asset seria obrigada a convocar uma assembleia geral para consultar a opinião dos cotistas antes de tomar a decisão. Segundo Bruno Boris, sócio e fundador do escritório Bruno Boris Advogados, o regulamento do TORD11 garante ao gestor a liberdade sobre as decisões de aquisição e alienação dos ativos imobiliários quando achar necessário e adequados à estratégia de investimento do fundo.
Mas ele reforça que os cotistas têm o direito a mais informações sobre as condições e os motivos que sustentaram a venda dos empreendimentos. “Poderia ser realizada uma assembleia para discutir o tema, mas não é obrigatório. Quanto à prestação de contas, o fundo deverá justificar essa discrepância, que poderá ou não ser adequada na avaliação dos cotistas”, ressalta Boris.
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Em casos como este, a recomendação é cobrar dos gestores um laudo de avaliação dos empreendimentos e verificar a média de preços praticada pelo mercado de imóveis semelhantes. No relatório gerencial publicado no dia 10 de outubro, porém, a gestora se absteve em comentar a alienação dos empreendimentos Resort do Lago e Kawana Residence, localizados no Estado de Goiás.
Agora, em relação à mudança no valor patrimonial, Rafael Rebola, sócio do RVF Advogados, diz que há indícios de violações ao direito à transparência dos cotistas sobre a gestão do TORD11. De acordo com o especialista, a resolução da CVM 175/2022 impõe obrigações aos gestores de fornecer informações periódicas de forma precisa e em um momento oportuno, além de manter uma comunicação acessível com os investidores.
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Diante desse caso, os especialistas recomendam relatar os problemas à CVM, por meio do serviço de atendimento ao cidadão (SAC), ou buscar apoio jurídico para solicitar o ressarcimento de eventuais prejuízos. No acumulado de 2024, o fundo Tordesilhas EI (TORD11) registra queda de 55,56%.
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Autor: Daniel Rocha
