Mercado imobiliário paga o dobro do CDI para quem investe no projeto – não no imóvel

Comprar um imóvel na planta para posteriormente vender ou alugar é a opção mais óbvia para o brasileiro que deseja investir no mercado imobiliário – mas está longe de ser a mais rentável. Para quem está em busca de lucro, a escolha tem sido financiar projetos. Colocar o dinheiro em um condomínio inteiro ao investir em empreendimentos direto com as incorporadoras. 

“O investidor entra como sócio desde a etapa zero. Tem caso em que o financiamento começa quando ainda está na escolha do terreno, e o acompanhamento vai até o final, na entrega do projeto. O risco é maior, mas o retorno também”, diz Leonardo Bersot, sócio real estate da Portofino Multi Family Office. 

Estamos falando de uma Taxa Interna de Retorno (TIR) anual na faixa de 25%, em média, segundo os family offices consultados pelo InfoMoney. Um valor que é mais do que o dobro pago pelo juro brasileiro. A taxa Selic está em 10,75% ao ano na data da publicação dessa reportagem. 

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A estrutura para este investimento varia entre os family offices. Há casos em que um investidor entra sozinho para financiar um projeto, outros em que um conjunto de investidores se unem para formar um fundo e atingir uma soma substancial para o aporte. Entre as alternativas de financiamento estão Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). 

De modo geral, Caio Cézar de Carvalho, sócio e coordenador da gestão imobiliária da Lidderar, uma gestora da Somma Multi Family Office, afirma que a cota média para entrar em um “deal” coletivo é de R$ 500 mil, enquanto um financiamento individual varia entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões. 

“Os valores são altos e o risco é alto, mas mesmo assim a percepção do investidor é de segurança, por ser uma aposta no mercado imobiliário, que é muito familiar ao brasileiro. Eles se sentem confortáveis”, diz Carvalho. 

Imóveis para alta e para a baixa renda no foco

Em 2024, o momento é visto como propício para a alternativa de investimento. O mercado imobiliário está aquecido em duas vertentes, principalmente: imóveis para baixa renda e para a alta renda. No primeiro semestre do ano, os dois setores foram os que apresentaram os melhores indicadores de crescimento em relação ao ano passado, segundo dados da consultoria Brain. Os imóveis “econômicos” viram as vendas aumentarem em 23%, enquanto o setor imobiliário em geral avançou 13%. Já a alta renda cresceu 26% nas vendas. 

Entre as incorporadoras, os dois setores têm sido priorizados em lançamentos de novos projetos, e analistas do mercado monetário acreditam no momento positivo para essas firmas. Em relatório recente do Itaú BBA, o analista Daniel Gasparete diz que os fundamentos que impulsionam as vendas neste momento são consistentes e “provavelmente não mudarão no curto prazo”. 

Gasparete cita a demografia favorável da “idade de ouro” (35-40 anos) dos compradores, o crescimento da renda média da população, que bateu 11% este ano, o baixo nível de desemprego e os bons níveis de confiança do consumidor. “Em nossa opinião, a combinação desses elementos tem fortalecido tanto a demanda quanto a oferta”, escreve Gasparete. 

Lucas Reis, sócio real estate da Portofino Multi Family Office, afirma que os dois setores são os menos penalizados pela taxa de juros alta do país e que não devem sofrer impactos com novos aumentos da Selic. No caso da alta renda, a sensibilidade às taxas é mínima, enquanto a baixa renda tem benefícios governamentais relevantes, como o programa Minha Casa, Minha Vida. 

“A escolha adequada do setor que o empreendimento vai trabalhar é uma mitigação de risco importante para esse negócio. Como o investidor está financiando o projeto como um todo, o retorno está atrelado a uma boa saída dos imóveis. A escolha tem que fazer sentido para o momento atual e futuro”, diz Reis. 

Os projetos costumam durar cerca de 5 anos, que é o tempo de obra e entrega dos empreendimentos. Ao final desse prazo, o financiamento inicial pode render entre 100% e 125% ao investidor. 

LCI, CRI e FII: Financiamentos alternativos em alta

Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) mostram que essas alternativas de financiamento para incorporadoras estão crescendo. Em 2022, o dinheiro do mercado imobiliário correspondia a 30,3% do “funding” dos projetos. Em 2023, esse percentual aumentou para 40,5%. 

A associação ainda não tem os dados consolidados de 2024, mas a tendência foi observada em 2023 nos diferentes ativos monetários possíveis para o aporte. O financiamento via LCI aumentou de 10% em 2022 para 26% no ano passado. No CRI, a alta foi de 7% para 9%, enquanto no FII subiu de 9% para 10%.

Carvalho afirma que a busca dos clientes por essas alternativas de investimento imobiliário é ativa. “Eles perguntam e pedem por novas estruturações. Há projetos que vendem todas as cotas em menos de uma semana. O mercado está pujante e, de modo geral, é um setor que sempre tem apetite, de uma forma ou de outra.”

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