Títulos indexados à inflação. Essa é a saída em que o mercado imobiliário vem insistindo como alternativa de fonte de financiamento habitacional, diante da forte sangria de recursos da poupança, fonte tradicional de recursos ou “funding” no segmento. Na avaliação das entidades do setor, o que precisa é incentivo: criar novas maneiras de fomentar a captação nesse modelo.
Os títulos ligados à inflação são os conhecidos como IPCA+, que preveem o pagamento ao investidor da variação do IPCA mais uma taxa extra. A diferença entre as duas coisas é chamada de “spread”, ou “prêmio”, e corresponde ao juro real pago ao investidor. No caso de emissões privadas indexadas ao IPCA – instrumentos que as entidades do setor querem fomentar –, as instituições se comprometem a pagar um “prêmio” maior em relação versão pública, justamente para atrair os investidores.
“O que sempre discutimos com o Banco Central é o que poderia ser feito para incentivar esse mercado”, afirmou o presidente da Associação Brasileira das Incorporadoras (Abrainc), Luiz França, durante painel no Citi Equity Conference nesta terça-feira (1). “Discutimos como dar algum benefício na taxa IPCA+ para que esse papel seja securitizável e o comprador do imóvel tenha uma taxa de juros mais confortável.”
Oferecer novas fontes de recursos para abastecer as linhas de empréstimos habitacionais é urgente. Na poupança, os saques que já ultrapassam R$ 288 bilhões de 2021 até o primeiro trimestre deste ano. E a caderneta ainda é o principal “funding” para os financiamento de imóveis entre R$ 500 mil e R$ 1,5 milhão, que são aqueles dentro do Sistema monetário de Habitação (SFH).
A poupança foi fundamental para manter as taxas dos financiamentos menores até mesmo do que a Selic. O que permite essa “mágica” é o fato de o dinheiro que vem da poupança custar aos bancos apenas 0,5% ao mês mais a TR (taxa referencial). Isso quer dizer cerca de 8,3% atualmente.
O nível das taxas nas linhas habitacionais com recursos da caderneta subiu para cerca de 12,5% ao ano. Ainda assim, está abaixo do que os 15% do juro básico atualmente. O problema é que a caderneta, que já representou 80% da estrutura das fontes de recursos do SFH, caiu para uma participação de pouco mais de 30%. E a desidratação só cresce.
Já no início de maio o presidente do Banco Central, Gabriel Galípolo, chamava a atenção para o tema. Para ele, a perda de recursos da poupança é resultado de questões estruturais. “Isso impõe a necessidade de o país migrar para novo modelo de financiamento do setor“, declarou, na época.
Falta explicar se ainda haverá a criação de um novo produto atrelado ao IPCA ou se o governo desenvolverá uma política para impulsionar os papéis já existentes.
Os bancos que operam no financiamento com recursos da poupança, o chamado SBPE, têm utilizado principalmente as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e as Letras Garantidas Imobiliárias (LIG) para suprir a redução do dinheiro mais barato da caderneta. A LCI, como ainda é um produto isento de imposto de renda para pessoa física, consegue captar com taxas entre 90% e 95% do CDI.
A LIG também é isenta de IR. A diferença para as letras de crédito é a garantia de que haverá o pagamento dos títulos, mesmo em caso de falência do emissor. Esse patrimônio fica separado do balanço banco e, assim, o investidor ganha uma proteção a mais. A maioria das LIGs – cerca de 80% do estoque de R$ 116 bilhões – são de papéis IPCA+.
No caso da LCI, apenas 5% do estoque de R$ 455 bilhões usam a fórmula IPCA+. A maior parte está atrelada ao CDI.
A fórmula IPCA+ é vantajosa para o funding imobiliário em termos de custos. Uma LIG que pague IPCA+ 6,20% ao ano – o prêmio médio das emissões atuais – custaria ao banco 11,52% em maio. Isso porque o índice de preços acumulado em 12 meses no período alcançou 5,32%. Já uma LCI de 90% do CDI geraria um custo nominal de 13,5%.
E não são apenas os títulos IPCA+ que serviriam de novas fontes ao “funding” imobiliário. O presidente do Secovi-SP, Ely Wertheim, defende que parte dos recursos do fundo social do pré-sal se tornem permanentemente destinados ao setor imobiliário. Foi justamente esse dinheiro que permitiu a viabilização da Faixa 4 do programa Minha Casa Minha Vida.
Conforme Wertheim, o dinheiro vindo do fundo retornaria remunerado pelas operações de crédito. “É o único recurso que vai trazer remuneração ao fundo do pré-sal.”
A Faixa 4 do MCMV foi uma forma de contornar a crise da poupança e incluir famílias de classe média dentro do programa de habitação popular. A nova categoria permite que famílias com renda até R$ 12 mil possam se beneficiar de taxas subsidiadas para a compra da casa própria.
“Os recursos do pré-sal podem chegar a valores recorrentes entre R$ 20 bilhões a R$ 30 bilhões por ano a custo zero de captação”, disse o presidente do Secovi .
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Autor: Sérgio Tauhata
