Como funciona o novo programa habitacional do governo para a classe média, e quando é mais vantajoso que outras opções?

Para muitas famílias de classe média, comprar a casa própria ainda parece um sonho distante. Entre aluguéis que consomem boa parte do salário e imóveis que ficam mais caros a cada visita a plantões de vendas, rondas entre construtoras ou pesquisas em sites de anúncio, é fácil sentir que o sonho está sempre fora de alcance. Imagine um casal que ganha juntos R$ 10 mil por mês: mesmo com planejamento, juntar a entrada de um apartamento de R$ 400 mil, por exemplo, pode levar anos. Para imóveis maiores, acima de R$ 1 milhão, essa dificuldade se torna ainda mais evidente.

O governo federal anunciou mudanças no financiamento imobiliário que devem abrir espaço justamente para esse público. Pelo novo modelo, financiamentos de imóveis de até R$ 2,25 milhões poderão ser realizados pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), com até 80% do valor do imóvel financiado, um aumento em relação aos 70% que eram praticados até novembro de 2024. A taxa de juros chega a 12% ao ano, abaixo da Selic atual, que está em 15% ao ano, tornando o crédito mais acessível do que no mercado tradicional.

O novo modelo também altera a forma como os recursos da poupança são usados no crédito imobiliário. Hoje, 65% dos depósitos captados pela caderneta de poupança são obrigatoriamente destinados a financiamentos habitacionais, 15% podem ser usados livremente pelos bancos e 20% ficam retidos no Banco Central (depósitos compulsórios).

Com a mudança, parte desses recursos retidos poderá ser liberada gradualmente, aumentando a disponibilidade de crédito. O Banco Central estima que o novo modelo viabilize R$ 111 bilhões no primeiro ano, R$ 52,4 bilhões a mais do que seria possível com o modelo anterior, incluindo R$ 36,9 bilhões imediatamente disponíveis para financiamento habitacional.

Segundo o Ministério das Cidades, as mudanças devem permitir que a Caixa Econômica Federal financie até 80 mil imóveis para a classe média, movimentando também o setor de construção civil e ajudando a gerar empregos. “Essa medida atende a uma faixa da população que estava sem acesso a crédito habitacional. Hoje, as famílias nas faixas de renda 1, 2, 3 e 4, que vão até R$ 12 mil são atendidas pelo Minha Casa Minha Vida. Acima disso, as pessoas estavam sem alternativas. A não ser que ganhem muito bem para suportar juros de mercado”, disse o ministro das Cidades, Jader Filho, no lançamento da nova linha de crédito, em outubro.

Programa deve aquecer mercado imobiliário

José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP), avalia que, ao oferecer juros menores e prazos mais longos, o programa deve ampliar a capacidade de compra da classe média.

De acordo com Neto, o mercado espera que a venda de imóveis, sobretudo acima de R$ 500 mil, aumente. “Antes, a taxa de juros era um obstáculo: dificilmente alguém conseguia financiamento abaixo de 14%. Com a taxa a 12%, muitas famílias já passam a ter chance de comprar, especialmente quem tem renda familiar entre R$ 12 mil e R$ 20 mil. Ainda não há projeção concreta de crescimento do mercado, mas a expectativa é que haja um aquecimento nas vendas”, diz.

O aumento da demanda também tende a estimular a produção, segundo Juan Garcia, sócio e CEO da GMV Incorporadora e Construtora. É que construtoras e incorporadoras podem antecipar lançamentos ou retomar projetos parados, movimentando empregos e toda a cadeia de insumos e serviços ligados à construção civil. Os impactos, no entanto, não são uniformes. Cidades com terrenos disponíveis e processos de licenciamento mais ágeis devem sentir os efeitos de forma mais intensa, enquanto mercados saturados podem ter resultados limitados.

Além disso, Garcia alerta para a necessidade de monitorar o custo fiscal e avaliar os riscos de crédito, principalmente se o programa envolver garantias ou subsídios significativos. O equilíbrio entre ampliar o acesso à casa própria e manter a sustentabilidade financeira do setor público e das instituições financeiras, conforme ele, será determinante para o sucesso da medida.

Classe média tem opções além do programa do governo

Embora o novo modelo do governo abra espaço para a classe média, não é a única alternativa para financiar um imóvel, avalia Luiz Otávio Prado, especialista em investimentos imobiliários. Bancos privados podem oferecer condições mais competitivas, especialmente para clientes de alta renda e bom histórico de crédito, e nesses casos a portabilidade de financiamento pode valer a pena: se uma instituição privada oferecer taxas ou prazos melhores, é possível negociar fora do programa público.

Outra opção são os recursos próprios ou consórcios de imóveis. Essa alternativa, diz Prado, é ideal para quem pode esperar ou acumular uma entrada maior, evitando juros e priorizando disciplina financeira. Já famílias que ainda se enquadram nas faixas tradicionais do Minha Casa Minha Vida podem preferir essa linha, porque incluem subsídios diretos e benefícios que reduzem o custo total do financiamento.

No fim das contas, a decisão depende do perfil de cada comprador: renda, prazo disponível, capacidade de entrada e tolerância a juros. “Antes de assumir um financiamento de longo prazo, é fundamental ter renda estável e planejamento monetário. Avaliar o quanto se pode comprometer por mês, considerar entrada, parcelas e custos extras faz toda a diferença. Comprar um imóvel é um passo importante, mas só vale a pena se a família conseguir manter o equilíbrio do orçamento e evitar apertos desnecessários”, orienta Prado.