Crédito imobiliário: é melhor quitar o financiamento ou investir?

Quem pegou um financiamento imobiliário em meados do ano passado obteve uma taxa de juros de 10,5% ao ano. Hoje, com a Selic onde está, um fundo de investimento que renda 100% do CDI está pagando 15% ao ano. Com esses números, a resposta sobre o que fazer com o dinheiro parece óbvia: investir. Afinal, a diferença, o spread, é de 4,5 pontos percentuais a seu favor. Mas essa conta simples desconsidera diversas variáveis que podem mudar completamente o cenário.

O primeiro ponto a se considerar é o imposto. Um investimento em um produto 100% do CDI – tipicamente via fundos de investimento com taxa de administração zero que compram o Tesouro Selic ou a compra direta do título – paga, no mínimo, 15% sobre o rendimento. E isso só se você ficar com o produto por mais de dois anos (720 dias, para ser exato). Antes disso, vai pagar bem mais, com alíquotas variando entre 22,5%, 20% ou 17,5%.

Partindo da premissa que você teve a disciplina para chegar aos 15% de IR, os 15% de rendimento anual caem para 12,8% a.a. líquidos. Lembrando: em uma aplicação sem taxa de administração. Em um produto que cobre mesmo uma taxa pequena, como 0,3% a.a., o rendimento cai mais, para 12,5% a.a. – e a administração é uma cobrança traiçoeira, porque recai sobre todo o investimento, e não só sobre o lucro.

Voltando ao caso do financiamento, a conta não pode ser feita apenas considerando os 10,5%. Nos contratos, além da taxa acordada, a taxa referencial (TR) entra para corrigir os contratos. Quando a TR é zero, nada acontece; quando sobe, o valor da dívida é atualizado pela taxa. Hoje, ela está em 0,81% a.a. Ou seja: você paga para o banco 11,3% pelo financiamento (é só somar 10,5% aos 0,81%).

Agora sim. Com esse exemplo, dá para ver que o spread ainda existe: 1,5 ponto percentual a favor de investir. Em outras palavras, manter o dinheiro aplicado a 100% do CDI pode fazer mais sentido do que amortizar, desde que as taxas do fundo, se existirem, forem baixas e desde que a TR não suba mais. Se o custo total do financiamento (a taxa contratada + TR) ficar acima dos 12,8% a.a., a conta se inverte: valerá mais quitar o saldo devedor.

Na ponta do lápis

A conversa sobre financiar ou não imóveis voltou a ser considerada depois do anúncio, na semana passada, das novas regras para o setor, que abriram o acesso para uma camada maior da população: famílias com renda mensal acima de R$ 12 mil terão acesso à linha de crédito que tem como teto 12% ao ano.

Vamos pensar em um exemplo, em que uma pessoa ganha R$ 30 mil por mês e tenha vendido um apartamento de R$ 1 milhão. Além disso, essa pessoa tem outro R$ 1 milhão investidos e quer comprar um apartamento de R$ 2 milhões. Lembrando que um investimento em um produto 100% do CDI rende mais do que o custo do financiamento imobiliário no nosso cenário hipotético: são 11,3% a.a. contra um investimento em CDI, líquido de impostos, em 12,8% a.a.

Você pode dar R$ 1 milhão de entrada e ir pagando o financiamento com o salário. O outro milhão você poderia pensar em destinar a um ativo de maior risco, para obter maior rentabilidade, como no mercado de ações. Essa, porém, é a pior escolha possível: você estaria usando um dinheiro que não é seu (você deve R$ 1 milhão para o banco) para especular. Não há nenhuma garantia de que haverá rentabilidade suficiente para fechar a equação.

Considerando o cenário hipotético, então, a conta correta seria não quitar o apartamento, manter o financiamento, mas investir o excedente em um produto 100% do CDI, com baixíssimo risco – nada de renda variável, CDBs com mais de 100% do CDI (porque envolvem mais risco de crédito) ou outros ativos voláteis.

Se você tivesse quitado o imóvel nesse contexto que criamos, você “ganharia” 11,3% a.a., que é o custo evitado do financiamento. Isso dá 75% do CDI bruto. Bem ruim, já que você poderia estar ganhando 12,5% a.a. líquido.

Cuidado com a liquidez

A conversa sobre quitar ou não um imóvel tem um componente adicional extremamente importante: a liquidez que o investidor tem para resgate imediato. É a famigerada reserva de emergência, que corresponde a um valor que varia entre seis meses e um ano do custo fixo mensal da pessoa. O montante varia conforme o nível de conservadorismo: tem aqueles que optam por uma reserva menor ou maior. O importante é ter – e ela também só vale para produtos 100% do CDI, de baixo risco.

Com isso, podemos concluir o exemplo. Pensando no salário de R$ 30 mil e uma reserva de 12 meses, temos R$ 360 mil. O que vale, nesse caso, é dar R$ 1,64 milhão de entrada e financiar o restante do apartamento de R$ 2 milhões.

O valor de R$ 360 mil vão render o equivalente ao CDI, o que dará cerca de R$ 3,8 mil líquidos – estamos considerando os 12,8% a.a. sem taxa de administração. A disciplina nesse caso deve valer para as retiradas de recursos: sacar todo esse montante mês a mês fará você perder poder de compra, por causa da inflação, hoje ao redor de 5%. Ou seja: o ideal é retirar somente 60% do montante, ou R$ 2,3 mil.