Na semana passada, em uma transação avaliada em mais de R$ 1,5 bilhão, o XPLG11 incorporou o portfólio dos fundos RBRL11 (RBR Log) e RDLI11 (RBR Desenvolvimento Logístico). Com cap rate superior a 9%, a operação foi considerada justa por ambas as partes e, segundo Pedro Carraz, gestor do XP Log, reforça o posicionamento do fundo como um dos principais players do setor logístico no Brasil. Além disso, Carraz explicou a projeção esperada para os dividendos do fundo imobiliário.
“Estamos comprando um portfólio de extrema qualidade. O que motivou a venda por parte da RBR foi uma mudança de estratégia, não uma deficiência dos ativos”, comenta Carraz.
O Cap rate é uma abreviação do termo em inglês “capitalization rate”, que significa taxa de capitalização. De forma simples, é quanto determinado imóvel retorna de capital em relação ao montante investido.
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“A gente não acha razoável fazer uma transação com cap rate de 6%, assim como não faz sentido esperar comprar um ativo de extrema qualidade com cap de 12% — essa transação simplesmente não existe. O mercado imobiliário tem uma elasticidade finita. Não é porque o juro está em 2% ou 20% que o cap rate vai de 3% a 18%. Para portfólios de qualidade, ele vai oscilar entre 6,5% e 9,5%, no máximo”, acrescenta.
Durante participação no programa Liga de FIIs, do InfoMoney, o gestor ainda contou que negociação com a RBR Asset foi facilitada por um alinhamento de visão entre as gestoras. “No final do dia, os próprios fundos da RBR se tornarão cotistas relevantes do XP Log. Ninguém que vai ter algumas centenas de milhões de reais num FII quer prejudicar o desempenho no dia seguinte. Com o cap rate e todos os pormenores envolvidos, essa operação é praticamente neutra, sem impacto esperado nos dividendos por cota no curto prazo.”
Assim, apesar da dimensão do negócio e projeção de aumento de receitas com os novos empreendimentos, Carraz afirma que a distribuição atual de R$ 0,82 por cota será mantida. “Esse patamar já embute o ganho de capital de uma venda anterior realizada neste ano”.
Ele reforçou ainda que o foco da estratégia vai além do retorno imediato. “O cotista do XPLG não está comprando só um yield no mês seguinte. Está adquirindo uma carteira de imóveis com visão de longo prazo, com contratos de qualidade, liquidez, diversificação e gestão profissional — é patrimônio sendo construído para os próximos 5, 10, 15 anos”, conclui.
Confira a entrevista completa de Pedro Carraz na edição desta semana do Liga de FIIs. O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.
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Autor: Vinicius Alves
