Empresa de brasileiros ultrapassa 100 imóveis na Flórida e R$ 1 bilhão em ativos

A Invisto, plataforma de investimentos imobiliários internacionais voltada ao público de alta renda, passou a marca de 100 propriedades adquiridas nas regiões de Orlando, Winter Park e Tampa, na Flórida. O número reflete a operação combinada de seus dois fundos: o primeiro, já em fase de desinvestimento, comprou 73 casas; o segundo, lançado em janeiro deste ano, soma 35 projetos em obras.

“Esse volume representa um pouco mais de R$ 1 bilhão em aportes entre os dois fundos da firma. O Fundo 1 está na fase de desinvestimento e o Fundo 2, iniciado em janeiro, já soma cerca de 35 imóveis adquiridos”, afirma João Vianna, CEO da Invisto e ex-Loft.

Fundada em 2022 por ele, ao lado dos também brasileiros Victor Magalhães e Rafael Rebouças, o negócio adota um modelo voltado à renovação urbana: adquire casas antigas em bairros nobres e consolidados, promove a demolição das estruturas e constrói residências de alto padrão no lugar. “A idade mediana das casas americanas é de 45 anos, e grande parte é de madeira. Após cinco décadas, geralmente não vale a pena reformar. Vale mais demolir e construir do zero”, explica Vianna.

Assim, a Invisto consegue erguer residências três a quatro vezes maiores que as anteriores, com cada nova unidade tendo um ticket médio acima de US$ 2 milhões. Até o fim da vida do Fundo 2, a expectativa é atingir 200 unidades, o que poderia gerar cerca de US$ 420 milhões em receita — algo que gira em torno de R$ 2,2 bilhões.

Flórida é ponto de partida, mas não o limite

Embora a escolha pela Flórida coincida com a presença expressiva de brasileiros, o critério principal foi macroeconômico. “Buscamos regiões com crescimento do PIB, aumento populacional e carga tributária reduzida. A Flórida oferece isso, ao contrário de estados como Nova York ou Califórnia”, afirma o executivo.

A expansão já inclui cidades como Tampa, e outras regiões do Sun Belt estão no radar. “Queremos crescer, mas mantendo foco. Nosso objetivo é ser uma das maiores firmas de ‘urban infield’ nos EUA”, diz Vianna.

Segundo ele, o retorno projetado do investimento é de 18% ao ano em dólar, com número confirmado com base na performance do Fundo 1. “O nicho de alto padrão não sofre oscilações bruscas. Em momentos de crise, bairros valorizados mantêm a liquidez. Vendemos 70% das casas ainda durante as obras e o tempo médio de venda é inferior a 60 dias.”

A seleção das casas considera dois fatores principais: o estoque envelhecido de moradias e o apelo dos bairros entre os compradores. E essa lógica não é exclusiva dos Estados Unidos. No Brasil, por exemplo, áreas como Jardins, em São Paulo, ou Ipanema, no Rio, também combinam alto desejo com imóveis antigos e escassos, porém sem a facilidade de reconstrução como as casas americanas. 

Investidor brasileiro, mercado americano

Embora as residências sejam direcionadas ao público americano — que representa 96% dos compradores —, o investidor da Invisto é majoritariamente brasileiro, respondendo por cerca de 90% dos cotistas. O investimento no fundo pode ser feito com a partir de R$ 100 mil, via plataformas como XP ou mesmo com bancos como o Itaú (ITUB4).

“Há um movimento crescente de diversificação patrimonial e acesso a ativos no exterior”, avalia o executivo. Vianna ainda destaca a rigidez da regulação imobiliária nos EUA como uma vantagem para investidores. “Uma obra passa por 11 etapas de fiscalização, da fundação ao paisagismo. Mesmo ‘burocrático’, isso reduz bastante o risco estrutural e facilita inclusive a contratação de seguros.”

Essa previsibilidade regulatória e a estabilidade do ambiente de negócios são fatores que, segundo ele, continuam a atrair capital mesmo diante de turbulências geopolíticas. “Investir nos EUA é investir em firmas sólidas, dentro de um ecossistema claro e eficiente. Muito mais do que o dólar, o que se busca aqui é um terreno fértil para crescimento.”

Com uma equipe de 65 pessoas, a Invisto segue uma estratégia de crescimento controlado, reforçada recentemente com a aquisição da construtora local Luih. “Mantemos foco total nos Estados Unidos e operamos com conhecimento profundo da legislação local. O modelo é replicável, mas cada cidade exige adaptações e know-how.”

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