Ifix desafia Selic de 15% e tem melhor semestre desde 2019; é hora de comprar FIIs?

Em tempos de Selic a dois dígitos, os ativos de renda variável costumam ser penalizados na Bolsa de Valores com a preferência dos investidores pelos títulos de renda fixa que se beneficiam com a alta dos juros. Pelo menos, esse é o consenso do mercado para os ciclos econômicos restritivos. Contudo, o primeiro semestre de 2025 desafiou essa lógica e mostrou que, na prática, nem sempre essa relação se mantém invertida.

Assim como o Ibovespa, o Ifix, que reúne os principais fundos imobiliários da B3 se despediu da primeira metade de 2025 com a maior alta semestral dos últimos seis anos. Dados da Elos Ayta Consultoria, enviados ao E-Investidor, mostram que, de janeiro a junho, o índice subiu 11,79%, contra os 21,76% registrados no segundo semestre de 2019. Os ganhos ocorreram mesmo em um período turbulento para os mercados e podem continuar nos próximos meses, na avaliação de corretoras.

Veja a performance semestral do Ifix desde 2019

Apenas em 2025, o Comitê de Política Monetária (Copom), do Banco Central (BC), elevou a taxa Selic em 2,75 pontos percentuais, saindo de 12,25% em janeiro para 15% em junho. Na prática, uma política contracionista dessa magnitude deveria ter reduzido o apetite a risco dos investidores por ativos mais arriscados, como os fundos imobiliários, o que não aconteceu. Nem mesmo as tentativas do governo federal de elevar a tributação sobre a classe de ativos, via regulamentação da reforma tributária e medida provisória, intimidaram o fôlego do Ifix ao longo do semestre.

Para especialistas, a resiliência da indústria está relacionada ao atual nível de ‘desconto’ dos fundos imobiliários que não corresponde à qualidade dos seus portfólios. A depreciação ainda é um reflexo da reação do mercado com o risco fiscal do País que ganhou proporções ainda maiores na reta final de 2024. Na época, o IFIX encerrou o ano com uma queda anual de 5,89%, sendo a maior parte das perdas adquirida ao longo do segundo semestre. “Os fundos estão negociando no mercado secundário com um desconto de 14% frente ao seu valor patrimonial, o que significa muito potencial para a apreciação de suas cotas”, Isabella Almeida, gestora de fundos imobiliários da Rio Bravo.

A proximidade do fim do ciclo de aperto monetário também favoreceu a recuperação do setor. Em junho, quando ocorreu a última reunião do BC, os membros do colegiado sinalizaram ao mercado que pretendem interromper o ciclo de alta de juros, com o objetivo de avaliar se o nível da Selic é suficiente para fazer a inflação convergir à meta.

Enquanto o mercado aguarda os próximos passos do BC, as projeções do Boletim Focus, divulgadas nesta segunda-feira (30), apontam para o início do ciclo de afrouxamento monetário apenas em 2026, com estimativa de cortes de 2,5 pontos percentuais ao longo do ano. “Historicamente, o Ifix antecipa os movimentos de queda da Selic — o que reforça a importância de manter alocações estratégicas e bem posicionadas para capturar a virada do ciclo”, diz Fernando Gadelho, diretor de FIIs de Ativos de Papel da HSI.

O que esperar dos FIIs para o segundo semestre?

O movimento de valorização dos fundos imobiliários não deve se limitar ao primeiro semestre. Algumas corretoras ainda enxergam espaço para novos ganhos ao longo de 2025. Como mostramos nesta reportagem, a Monte Bravo acredita que o Ifix pode encerrar o ano com uma alta de 19% no total. Caso essa projeção se concretize, será a maior valorização anual dos últimos oito anos.

A Ágora Investimentos também se mantém otimista para a classe de ativos. A corretora estima um preço-alvo de 3.800 pontos para o Ifix em 2025, o que representa um upside de 9,3% em comparação ao fechamento do pregão de terça-feira (1). E em meio a esse otimismo para o setor, os gestores devem aproveitar o ambiente econômico restritivo para ampliar ou reciclar o portfólio e atrair novos cotistas para os seus fundos. Isso porque, com os juros na casa dos dois dígitos, a demanda por imóveis reduz e amplia o poder de barganha dos grandes fundos imobiliários na compra de ativos a preços abaixo do esperado.

É o caso do XP Log (XPLG11) que anunciou na segunda-feira (30) a aquisição do portfólio do RBR Log (RBRL11) e de dois galpões logísticos do RBR Desenvolvimento Logístico I (RDLI11) em uma operação de até R$ 1,54 bilhão. “Poucos fundos têm a capacidade de fazer aquisições como essa. Tivemos essa condição em função do tamanho do fundo e da sua liquidez”, afirma Pedro Carraz, gestor de fundos imobiliários da XP Asset.

Já outras gestoras têm realizado emissões de novas cotas para captar mais recursos via mercado de capital. O TRX Real Estate (TRXF11), por exemplo, também comunicou na segunda-feira (30) que arrecadou R$ 1,25 bilhão com a conclusão da sua 11ª emissão de cotas. O volume permitiu ao fundo imobiliário um crescimento patrimonial superior a 60%, se consolidando entre os cinco maiores FIIs de tijolo do IFIX.

Para Carolina Borges, head de análise da EQI, esse comportamento sinaliza que os gestores se preparam para voltar a crescer. “O cenário atual é mais favorável aos FIIs do que o de cinco anos atrás”, escreveu a especialista em carta mensal. Na sessão de terça-feira (1), o Ifix fechou o dia com uma queda de 0,22%, aos 3.476,26 pontos.