Setor logístico intensifica busca por imóveis de maior qualidade; “eficiência e ESG”

A transformação do mercado logístico brasileiro vem acelerando o chamado flight to quality, movimento que representa a migração de firmas para ativos de maior qualidade, especialmente os galpões AAA. Impulsionada principalmente pelo avanço do e-commerce e pelas mudanças nos padrões de consumo pós-pandemia, essa tendência tem exigido um novo padrão de eficiência operacional, segurança e automação nas cadeias de suprimentos.

Esse novo cenário vem obrigando operadores logísticos a buscar ativos com infraestrutura adequada às exigências atuais. Com isso, a demanda por galpões antigos e de padrão B tem perdido força, enquanto empreendimentos com pé-direito elevado, amplas docas, padrão construtivo moderno e localização estratégica ganham maior protagonismo.

Para Rodrigo Abbud, Head de Real Estate do Patria Investimentos, os galpões deixaram de ser simples entrepostos de armazenamento para se tornarem centros logísticos de alto desempenho. “Hoje, o consumidor quer agilidade. Terminou de clicar no pedido, já vai até a porta esperar o produto. Isso exige um nível de automação e investimento logístico muito superior ao que se via no passado.”

Outro ponto relevante é a descentralização das operações. Antes concentradas em grandes centros como São Paulo, as firmas têm buscado galpões em demais regiões de consumo como Salvador e Recife, em um esforço por reduzir prazos e custos de entrega. Esse movimento favorece a expansão nacional dos ativos de alto padrão, com destaque para projetos built-to-suit e reformas de galpões antigos (retrofit).

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Condomínios logísticos ganham espaço com busca de eficiência

Guilherme Trotta, diretor comercial da Log Commercial Properties, comenta que a busca por eficiência e redução de custos tem levado muitas firmas a trocarem galpões de rua por condomínios logísticos. “É como sair de uma kitnet e ir para um condomínio com infraestrutura completa. Você ganha em segurança, eficiência operacional e compartilha algumas despesas com outros locatários”, compara.

Segundo Trotta, o Brasil ainda tem um déficit de infraestrutura logística de qualidade. Enquanto o México conta com cerca de 60 milhões de metros quadrados de galpões AAA, o Brasil registra apenas entre 23 e 28 milhões – número modesto para um país de dimensões continentais. O restante, cerca de 150 milhões de metros quadrados, está concentrado em galpões de rua, muitos deles inadequados para operações modernas.

Essa defasagem tem incentivado o crescimento dos parques logísticos da Log em todas as regiões do país, aponta Trotta. Os principais setores que puxam esse movimento são e-commerce, farmacêutico, alimentos e bebidas, além de transportadoras e operadores logísticos.

Ainda, segundo Vitor Duarte, CIO da Suno Asset, a movimentação de locatários por imóveis AAA tem sido motivada por critérios ESG, imagem institucional e localização estratégica. “Observamos esse comportamento inclusive em fundos dos quais somos cotistas, como a recente saída da Suzano de um galpão mais antigo”, exemplifica.

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Vacância estrutural afeta ativos de padrão B

Apesar do avanço dos galpões AAA, o mercado ainda abriga oportunidades para ativos de padrão B, desde que estejam bem localizados ou atendam a operações específicas. Pedro Van Den Berg, CEO da Zagros Capital, cita o caso do galpão desocupado pela Suzano em Campinas: mesmo não sendo um imóvel novo, a boa localização tem atraído forte interesse do mercado.

Essa tese é compartilhada por Duarte, mas que alerta para vacância desse perfil logístico. “Os galpões de padrão B têm enfrentado maior vacância estrutural, especialmente fora dos grandes eixos logísticos. Reposicionar esses ativos exige, muitas vezes, retrofit ou readequações para torná-los competitivos, o que pode ser custoso e impactar o retorno do fundo no curto prazo. No entanto, imóveis com bons contratos atípicos ou localizações específicas continuam atraentes”, comenta.

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