TORD11 tomba quase 10% após grupamento de cotas; entenda a insatisfação dos cotistas

O grupamento de cotas na proporção 6 por 1 não agradou os cotistas do fundo imobiliário Tordesilhas EI (TORD11). Na sessão de quinta-feira (5), quando a medida entrou em vigor, os papéis do FII sofreram uma depreciação de 9,41%, cotados a R$ 3,37. A operação já era esparada desde abril, quando o fundo comunicou ao mercado a data para o início do grupamento. Na prática, a estratégia reduz o número de cotas em circulação no mercado na porporção pré-estabelecida a fim de evitar que o fundo sofra restrições da B3 por ter papéis negociados na bolsa por um valor unitário abaixo de R$ 1.

Criado em 2019, o TORD11 é um fundo imobiliário voltado para o desenvolvimento de projetos imobiliários de multipropriedade – sistema em que várias pessoas são donas de um mesmo imóvel com o direito a usufruir do espaço em alguns períodos do ano – e que utiliza a sobra do seu caixa para investir em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) entre outros títulos de dívidas do setor. Por se tratar de uma estratégia de investimento considerada de alto risco, a proposta do fundo consiste em entregar um retorno acima da média do mercado e compatível com seu propósito de investimento.

Contudo, o histórico do fundo imobiliário é marcado por polêmicas, o que tem deixado os investidores insastifeitos com o investimento. Como mostramos aqui, em maio de 2023, os gestores ressaltaram os desafios para as firmas obterem financiamento ou refinanciamento das suas operações. Diante de um cenário de incertezas, a oferta de crédito ficou mais restrita, enquanto as instituições financeiras buscavam administrar a sua carteira de inadimplentes. Na época, a R. Capital informou que, no caso do portfólio do Tordesilhas, o impacto desse cenário ficava evidente nas operações dos projetos imobiliários de multipropriedade, que correspondem a 44,27% da carteira do FII. A situação financeira obrigou a gestora a suspender a distribuição mensal de dividendos por quase dois anos.

Os cotistas também se depararam com ressalvas sobre 30% do patrimônio líquido do TORD11 na auditoria das demonstrações financeiras referente a dezembro de 2023, que foi divulgado em setembro do ano passado. A repercussão negativa sobre o resultado da análise contábil do Tordesilhas obrigou a B3 a solicitar para a Vórtx esclarecimentos sobre os motivos das ressalvas apontadas pela auditoria independente. Além disso, o fundo foi alvo de polêmicas após não dar explicações ao mercado sobre a venda de dois resorts a “preço de banana”. Após a reportagem do E-Investidor sobre o caso, o Tordesilhas EI forneceu os detalhes sobre a alienação dos ativos após solicitação da B3.