Vacância e inadimplência podem tirar dois fundos da “elite” do mercado de FIIs

A primeira prévia da nova carteira do IFIX — o principal índice de fundos imobiliários da Bolsa — trouxe dois cortes: XPIN11 e RECT11 deixaram a composição teórica para o segundo quadrimestre de 2025. Segundo analistas, os motivos estão ligados a problemas de alavancagem e inadimplência, fatores que comprometem a liquidez e o desempenho das cotas.

O RECT11, por exemplo, apresenta um índice de alavancagem de 19,12%, decorrente das aquisições a prazo dos empreendimentos Barra da Tijuca Corporate (RJ) e Evolution Corporate (SP).

Já o XPIN11 enfrenta um cenário de inadimplência. De acordo com o relatório gerencial de fevereiro, 21,2% da receita média mensal de locação está inadimplente, com cinco inquilinos em atraso. A gestão informou que tomou medidas como cobranças, notificações e ações judiciais, mas a situação pode impactar a distribuição de rendimentos nos próximos meses.

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Para Otmar Schneider, analista da Nord Investimentos, os cortes já eram esperados. “Essas mudanças já estavam no radar. As prévias do IFIX são justamente o termômetro que antecipa a composição da carteira final”, afirma. Ele destaca que o principal critério de entrada e saída no índice é a negociabilidade — ou seja, o volume e a frequência de negociação das cotas.

“O que acontece é que fundos com menor liquidez, por diferentes razões, acabam saindo para dar espaço a novos fundos mais negociados. É o caso do XPIN11 e do RECT11, afetado por alta vacância e desafios monetários”, acrescenta o analista.

Enquanto dois fundos deixaram o índice, BTHF11 e PMIS11 foram adicionados. O BTHF11, hedge fund do BTG Pactual, entra com maior peso após incorporar o tradicional BCFF11. Já o PMIS11, da Paramis, estreia com uma participação mais modesta.

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IFIX: quem entra tende a subir?

A presença em índices como o IFIX é estratégica para os fundos, pois impulsiona a demanda por suas cotas por parte de investidores institucionais e produtos passivos que replicam o índice.

“Quando um fundo entra no IFIX, ETFs e FoFs que seguem o índice precisam comprar cotas, o que aumenta a procura e pode valorizar o ativo. O contrário também é verdadeiro para os fundos excluídos”, afirma Schneider.

A nova carteira do IFIX ainda passará por mais duas prévias antes da versão definitiva, que entra em vigor em 5 de maio.

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