Após alta de 20%, vale a pena investir no XP Properties (XPPR11)? Saiba o riscos

Edifício Faria Lima Plaza, que faz parte do XPPR11. Foto: Mauro Cateb/Flickr

O Fundo de Investimentos Imobiliário (FII) XP Properties (XPPR11) aproveitou alta de 23% em fevereiro e entrou no radar do mercado pela valorização de cota. O FII vem caindo em dividendos, que sofreram corte de R$ 0,10 para R$ 0,07 por cota, e a XP está à procura de soluções para vender os três prédios corporativos que estão na carteira.
Mesmo assim, considerando a alta, vale a pena investir no XPPR11?
Analistas ouvidos pela Inteligência Financeira consideram que o cenário à frente do fundo é incerto. Se por um lado a XP transmitiu a cotistas que tenta desalavancar o FII vendendo os ativos, por outro a dívida bruta ainda é maior que o patrimônio líquido.
Além disso, o FII tem projeção de caixa negativo a partir de junho, o que pode levar a uma pausa de distribuição de dividendos.
Analistas não têm um consenso sobre o porquê de o FII de lajes corporativas da XP ter subido mais de 20% em um mês, com destaque para a alta em fevereiro.
Para Marcos Banhara, analista de FIIs da Guide Investimentos, a alta do XPPR11 está ligada ao relatório gerencial do fundo divulgado no início de fevereiro.
A XP afirmou que avançou na venda parcial ou total dos ativos do fundo em conjunto com a Grow, que vem assessorando a liquidação.
O XPPR11 tem três prédios corporativos na carteira, com dois localizados no Distrito Industrial, em Alphaville, e um na Avenida Faria Lima, em São Paulo:
Edifício Evolution (Barueri)
Edíficio ITower (Barueri)
Edifício Faria Lima Plaza (São Paulo)
No dia seguinte à divulgação do relatório, o XPPR11 subiu 15,14% em relação ao pregão de 7 de fevereiro, nota Jaqueline Kist, sócia da Matriz Capital.
“Nesse sentido, a divulgação da intenção de venda total ou parcial dos ativos que compõe o portfolio do fundo e comunicação do avanço das negociações foi bem recebido pelo mercado”, afirma a analista. Ou seja, o mercado acredita que a XP pode usar a venda dos prédios para compensar a desvalorização da cota do XPPR11.
Banhara aponta que outro fator que pode estar por trás da alta do XPPR11 é justamente o desconto a conta em relação ao valor patrimonial do fundo, atualmente de 60%. Como o FII tem uma dívida de R$ 600 milhões, a possibilidade de desalavancagem é, portanto, uma saída bem-recebida pelo mercado.
Já Bruno Viveiros, analista da Warren Investimentos, não vê razão “que justifique a valorização” do XPPR11 em fevereiro. “Entretanto, a reavaliação do valor patrimonial, mesmo que negativa, pode ter chamado a atenção de alguns investidores para um potencial exagero”, afirma.
O mercado, ao mesmo tempo em que avalia como positivo o sinal de avanço na venda de ativos, avalia que o investimento no XPPR11 é considerado “de alto risco”.
Por depender de uma recuperação de cota a partir de venda, o FII foge do perfil comum de quem busc