De hotel a galpões, TRX acelera compras e leva fatias de shoppings da Iguatemi por R$ 876 milhões

A gestora TRX está indo às compras. O TRXF11, fundo imobiliário gerido pela casa, assinou nesta sexta-feira (7) uma proposta vinculante para adquirir participações da Iguatemi em cinco empreendimentos por R$ 876,1 milhões, ampliando uma sequência de negócios bilionários fechados nos últimos meses.

O pacote inclui 36% do Iguatemi Alphaville, 10% do Iguatemi Ribeirão Preto, 10% do Iguatemi São José do Rio Preto, 35,55% do Praia de Belas, em Porto Alegre, e 36% do I Fashion Outlet Novo Hamburgo. 

A TRX não precisará, porém, desembolsar os R$ 876,1 milhões de uma vez. No fechamento, serão pagos R$ 569,5 milhões, dos quais R$ 350,5 milhões em cotas do próprio TRXF11 e R$ 219 milhões em dinheiro.

Outros R$ 131,4 milhões serão pagos no primeiro aniversário da operação e R$ 175,2 milhões no segundo, com ambas as parcelas corrigidas pelo CDI.

A Iguatemi continuará responsável pela administração dos cinco empreendimentos mesmo após a conclusão da transação. O fechamento ainda depende do cumprimento de condições precedentes usuais para esse tipo de negócio.

A operação é a mais recente de uma TRX particularmente ativa no mercado imobiliário. Em julho, o TRXF11 fechou a aquisição indireta de três complexos logísticos em Guarulhos, na região metropolitana de São Paulo, por R$ 1,43 bilhão, a maior transação já realizada pelo fundo.

Na quarta-feira (5), a Cyrela anunciou um acordo de exclusividade para vender uma série de empreendimentos para a TRX, em um negócio que pode chegar a R$ 2,14 bilhões.

Um mês antes, havia comprado por R$ 260 milhões o imóvel onde funciona o Hotel Emiliano Rio, na Avenida Atlântica, em Copacabana. A aquisição foi acompanhada de um contrato de locação de longo prazo que manteve a operação do hotel nas mãos do grupo Emiliano.

Captação em curso

O apetite por novos imóveis vem acompanhado de uma nova rodada de captação. Na quarta-feira (5), o TRXF11 iniciou sua 13ª emissão de cotas. O lote-base da oferta é de pouco mais de R$ 5 bilhões, mas poderá ser acrescido em até 100%, elevando o volume máximo para cerca de R$ 10 bilhões.

A cifra representa o tamanho máximo da oferta, e não dinheiro já garantido ao fundo. A distribuição será feita em regime de melhores esforços e admite colocação parcial. A oferta é destinada exclusivamente a investidores profissionais, categoria que inclui, entre outros, pessoas físicas ou jurídicas com mais de R$ 10 milhões em investimentos monetários e que declarem formalmente essa condição. O BTG Pactual é o coordenador líder da operação.

Os próprios documentos da emissão ajudam a ligar a captação à sequência de negócios. A TRX informa que parte dos recursos levantados será destinada a investimentos em projetos built-to-suit e operações de sale and leaseback já anunciados ou adquiridos recentemente pelo TRXF11. O restante poderá financiar obras e a compra de novos ativos imobiliários.

A TRX

Apesar de ter ganhado escala nos últimos anos com o crescimento do mercado de fundos imobiliários, a história da TRX começou bem antes. A firma foi criada em 2007 por Luiz Augusto Faria do Amaral e José Alves Neto, em associação com a gestora Orbe Investimentos.

Originalmente chamada TRD Investimentos Imobiliários, a firma nasceu para desenvolver e adquirir imóveis logísticos e industriais, sobretudo por meio de operações de built-to-suit, em que um imóvel é construído ou adaptado sob medida para uma firma que depois o aluga por um prazo longo, e de sale and leaseback, em que uma companhia vende um imóvel e permanece nele como inquilina.

Os dois fundadores já conheciam de perto o mercado imobiliário. Luiz Augusto passou cerca de dez anos na Tamiz Engenharia. José Alves Neto teve passagem pela WTorre e depois pela própria Tamiz, onde trabalhou com a terceirização de ativos imobiliários corporativos antes de fundar a TRX.

Alves Neto também é acionista e membro do conselho do Grupo José Alves, conglomerado firmarial goiano com atuação em setores como bebidas, indústria, educação e mercado imobiliário.