Com dois dos seis galpões da carteira alugados para a Casas Bahia, o fundo imobiliário HSI Logística (HSLG11) voltou a ser pressionado pela crise da varejista. Especializado em alugar galpões logísticos para grandes redes, o fundo entrou com uma ação de despejo contra a firma, depois de não receber R$ 4,3 milhões referentes ao aluguel de setembro.
A Casas Bahia responde por cerca de 31% da receita contratada do fundo.
O valor equivale a R$ 0,34 por cota, perto de metade dos R$ 0,75 distribuídos em dividendos no mês. Como o aluguel de setembro vem depois do pedido de recuperação judicial, feito em 16 de agosto, ele é um crédito extraconcursal. Isso significa que não entra na recuperação e deveria ser pago em dia, como qualquer conta nova da firma.
O aluguel venceu na quarta-feira (7) e refere-se aos galpões HSI Log Contagem, em Contagem (MG), e HSI Log São José dos Pinhais, em São José dos Pinhais (PR), que somam 166,2 mil metros quadrados de área bruta locável.
A ação de despejo foi ajuizada no dia seguinte, 8, pela gestora do fundo, HSI, e sua respectiva administradora, Apex Group, conforme fato relevante divulgado na última sexta-feira (9).
Na prática, o despejo é o caminho legal para o proprietário reaver o imóvel alugado por falta de pagamento. O fundo diz que pode adotar outras medidas, judiciais e extrajudiciais.
Em agosto, logo depois do pedido de recuperação judicial, a gestora já havia informado que poderia ir à Justiça caso o aluguel atrasasse. A própria Casas Bahia, no pedido, listou a locação dos dois galpões entre os contratos essenciais que quer manter. Ou seja, a varejista diz que quer ficar nos imóveis, mas não está cumprindo com suas obrigações.
Até houve um sinal de normalização. Em setembro, a firma quitou a parcela do aluguel de agosto, posterior ao pedido, (R$ 2,1 milhões, referentes a 17 a 31 de agosto), o que fez a gestora projetar pagamentos em dia a partir de setembro. Mas não foi o que aconteceu.
Além disso, ainda está em aberto a dívida anterior ao pedido de recuperação: os aluguéis de julho e da primeira quinzena de agosto, que somam R$ 6,5 milhões (R$ 0,52 por cota). Esse valor entra na fila de credores da firma e será pago conforme o plano que a varejista apresentar. Somado ao aluguel de setembro, o fundo tem R$ 10,8 milhões a receber da firma.
Impacto para os cotistas
Mesmo assim, o fundo, que tem mais de 40 mil cotistas, manteve o dividendo em R$ 0,75 por cota em setembro. Parte do valor, R$ 0,21 por cota, veio do “colchão” do fundo, o resultado acumulado de meses anteriores, que a gestora pode usar para completar o dividendo quando a receita do mês não cobre.
O problema é que o colchão está encolhendo: de R$ 1,29 por cota em julho, caiu para R$ 0,74, segundo o relatório mais recente, de setembro.
Se a Casas Bahia não pagar o que deve em outubro, o fundo diz que vai reavaliar os dividendos futuros. A gestora diz que o colchão de resultados acumulados dá fôlego para o FII atravessar o período e que uma eventual redução seria temporária.
No mercado, as cotas do fundo recuperaram parte das perdas ao longo do dia e fecharam em baixa de 0,82%, a R$ 86,99. No pior momento do pregão, chegaram a cair 6,14%.
No dia do pedido de recuperação da Casas Bahia, em 16 de agosto, a cota chegou a recuar 14%, mas desde então recuperou o terreno perdido. Em relação a 14 de agosto, último pregão antes do pedido, acumula alta de 4,3%.
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Autor: Paula Barra
