Com alta renda perdendo fôlego, Moura Dubeux reforça foco no Minha Casa Minha Vida. E não está sozinha

A orla da Praia de Boa Viagem, bairro nobre do Recife, tem duas coisas em abundância: placas alertando para o risco de tubarões e prédios estampados com o logo da Moura Dubeux.

A incorporadora e construtora recifense, a maior do Nordeste, fez seu nome erguendo apartamentos de alto padrão em Pernambuco e, depois, levou a fórmula para outras capitais da região. Agora, porém, avança na direção oposta: a dos imóveis enquadrados no Minha Casa Minha Vida (MCMV).

Neste ano, criou a Ún1ca, sua operação voltada ao programa habitacional. Até junho, a marca havia lançado quatro empreendimentos, somando 1,2 mil unidades e R$ 440 milhões em Valor Geral de Vendas (VGV) – métrica que indica quanto a firma pode faturar se vender todos os imóveis.

Trata-se de um movimento que se espalha pelo setor imobiliário de norte a sul do país: incorporadoras tradicionalmente focadas no médio e no alto padrão passaram a disputar também o mercado de imóveis mais baratos – num momento em que os juros elevados de forma persistente pesam sobre o financiamento e brecam o poder de compra das famílias.

A Vivaz, subsidiária da Cyrela voltada ao MCMV, ganha corpo e acelera os lançamentos; na região Sul, a Melnick tem a Open Construtora, igualmente dedicada a imóveis mais populares.

Investidores que também ajudaram a sustentar por anos a demanda estão se mostrando mais criteriosos neste momento.

O limite do luxo

Em janeiro, a companhia reorganizou sua estrutura em três negócios: a Moura Dubeux, de alto padrão e luxo, com imóveis acima de R$ 1 milhão; a Mood, de médio padrão, com unidades de até R$ 1 milhão; e a Ún1ca, voltada às faixas 2 e 3 do Minha Casa Minha Vida.

Todas passaram a integrar a holding MDNE – sigla para Moura Dubeux Negócios de Excelência.

Hoje, o alto padrão ainda tem um peso relevante na companhia: respondeu por 35% das vendas no primeiro semestre. Outros 36% vieram da Beach Class, linha de imóveis em áreas litorâneas. Já a Mood respondeu por 23%, e a recém-criada Ún1ca, por uma fatia ainda menor, de 2,8%. 

Mas, na avaliação de Diego Villar, o CEO da Moura Dubeux, o alto padrão tem pouco espaço para crescer. “Eu acho que o tamanho atual do mercado de luxo do Nordeste é esse. Não vejo perspectiva de crescimento além da inflação”, diz o executivo em entrevista para o InvestNews. 

Por isso, a companhia enxerga a Ún1ca como sua principal frente de expansão. “A Moura Dubeux e a Mood já estão nos seus tamanhos estabilizados. Agora o nosso foco é a Ún1ca”, diz Villar. 

Trata-se de uma virada recente na estratégia da companhia. 

A Moura Dubeux foi criada em 1983 pelas mãos dos irmãos Aluísio, Gustavo e Marcos José Moura Dubeux, um trio de engenheiros. 

O primeiro projeto da firma já anunciava suas ambições nababescas: entregue em 1990, o Morada Apipucos nasceu com apartamentos de 530 m², um por andar. Pouco depois, a companhia começou a erguer prédios na orla de Boa Viagem e encontrou ali o mercado que ajudaria a consolidar seu nome.

A expansão para fora de Pernambuco começou em 2007, com a chegada a Natal, Fortaleza, Maceió e Salvador. Depois vieram João Pessoa e Aracaju. 

A ponte para o MCMV

Em 2022, a Moura Dubeux tentava resolver um impasse: construir tinha ficado muito mais caro – na época, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) acumulava alta de 36% em três anos. Repassar essa alta tornaria os apartamentos caros demais para parte da classe média e média alta. Mas absorvê-la reduziria a margem de lucro.

A firma decidiu, então, buscar uma forma mais barata de construir. 

Ao criar a Mood, passou a usar métodos construtivos comuns no Minha Casa Minha Vida. Em vez de erguer cada parede com tijolos, por exemplo, a construtora despeja concreto em fôrmas de alumínio que depois podem ser retiradas e reutilizadas nas unidades seguintes. A repetição acelera a obra e reduz os custos.

A Mood também passou a usar o financiamento da Caixa, num modelo em que os compradores contratam o crédito imobiliário ainda durante a construção. 

Ao mesmo tempo, manteve arquitetura, paisagismo e acabamentos mais próximos dos imóveis de médio padrão.

Se a Mood já habitava esse limbo entre o médio padrão e o MCMV, acabou ainda mais próxima do programa em 2025, com a criação da Faixa 4 – que passou a incluir famílias com renda mensal de até R$ 12 mil e imóveis de até R$ 500 mil.

Com a mudança, entre 30% e 40% dos imóveis da Mood passaram a se enquadrar no Minha Casa Minha Vida, segundo Villar.

A companhia decidiu então avançar também para as faixas 2 e 3 e criou a Ún1ca, em uma sociedade com a Direcional.

Novos compradores

Esta não foi a primeira incursão da Moura Dubeux no mundo dos imóveis populares. Em 2006, a companhia criou a Vivex, marca para desenvolver projetos em parceria com a MRV, uma das principais incorporadoras do Minha Casa Minha Vida.

A sociedade chegou ao fim em 2018, quando a Moura Dubeux decidiu voltar o foco para seu negócio principal.

De lá para cá, no entanto, o mercado imobiliário já é outro.

Só nos últimos dois anos, os lançamentos enquadrados no Minha Casa Minha Vida cresceram 63,7%, segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). 

Foram 732 mil moradias financiadas pelo Minha Casa Minha Vida no país em 2025. Para comparar: em 2018, foram 482 mil.

Parte desse crescimento veio da ampliação do escopo do próprio programa, que avançou sobre uma parcela da classe média. Hoje, o MCMV alcança famílias com renda mensal de até R$ 13 mil e imóveis de até R$ 600 mil.

Não à toa, outras incorporadoras passaram a olhar com mais atenção para esse mercado. Em um relatório em fevereiro, analistas do BTG Pactual apontaram que firmas tradicionalmente concentradas na média e na alta renda vinham aumentando sua exposição ao MCMV.

O levantamento acompanhou oito firmas listadas na bolsa. Seis delas – Cyrela, Eztec, Helbor, Lavvi, Melnick e Trisul – já estavam no mercado de baixa renda. Desde então, a Mitre, uma das duas exceções, também anunciou que prepara sua entrada no programa, com os primeiros lançamentos previstos para 2027.

A estratégia não é exatamente nova. A Cyrela criou a Vivaz para atuar no Minha Casa Minha Vida há oito anos, bem como a Eztec com a Fit Casa.

O interesse ganhou força, porém, num momento em que outro pedaço relevante do mercado passou a enfrentar mais dificuldades: o dos imóveis dependentes do financiamento convencional.

O estreitamento do meio do mercado

O descolamento entre os dois segmentos passa, em boa medida, pelo crédito. Depois de chegar a 2% ao ano durante a pandemia, a Selic entrou em um ciclo de alta e hoje está em 14% ao ano.

O movimento encareceu também o financiamento imobiliário convencional — justamente aquele do qual o comprador de classe média costuma depender para fechar a compra.

Ao mesmo tempo, terrenos, materiais e mão de obra ficaram mais caros desde a pandemia. O resultado é um aperto dos dois lados: os imóveis ficaram mais caros, enquanto os juros aumentaram o valor das parcelas.

Para Gustavo Favaron, CEO do GRI Institute, uma associação privada do setor imobiliário, esse cenário deixou as incorporadoras que atendiam a classe média diante de duas alternativas.

“Ela ou sobe para a pirâmide lá em cima e tenta fazer o altíssimo padrão, que é um jogo muito mais difícil, porque você tem que saber como vender esse produto, como posicionar esse produto, ter uma marca de confiança. […] O que é mais fácil? Você descer”, diz Favaron.

O Minha Casa Minha Vida oferece justamente essa saída. Enquanto o crédito de mercado encareceu, o programa ampliou as faixas de renda atendidas e oferece condições de financiamento mais favoráveis. Na prática, passou a alcançar uma parcela do mercado que antes dependia principalmente dos financiamentos bancários tradicionais.

O resultado aparece no peso que o programa ganhou dentro do setor. No primeiro trimestre deste ano, 49% dos imóveis residenciais novos vendidos nas 221 cidades acompanhadas pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) estavam enquadrados no Minha Casa Minha Vida. Foram 54,5 mil unidades.

“Se hoje a gente fechar os olhos por um momento e imaginar que o governo desliga o Minha Casa Minha Vida, o mercado imobiliário brasileiro entra em colapso”, diz Favaron.