Quem investiu em fundos imobiliários (FIIs) em 2025 precisa ficar atento às regras do Imposto de Renda 2026. A Receita Federal exige a declaração tanto das cotas mantidas em carteira quanto dos rendimentos recebidos e dos lucros obtidos com a venda dos ativos.
Os dividendos pagos pelos FIIs seguem isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas na maioria dos casos, mas isso não elimina a obrigação de informar os valores na declaração.
- Já o lucro na venda das cotas continua sujeito à tributação de 20%, sem faixa de isenção.
O preenchimento envolve diferentes fichas do programa da Receita Federal, como “Bens e Direitos”, “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” e “Renda Variável”.
Também é necessário utilizar informações do informe de rendimentos da corretora, histórico de negociações e comprovantes de DARF pagos ao longo do ano.
- Importante: mesmo investidores sem imposto a pagar devem informar os FIIs na declaração, se estiverem obrigados a declarar por outros critérios do IR 2026.
Quem precisa declarar FIIs no Imposto de Renda 2026?
Deve declarar fundos imobiliários no Imposto de Renda 2026 o contribuinte que, em 2025:
- Realizou vendas de ativos em bolsa acima de R$ 40 mil no ano;
- Teve lucro sujeito à tributação na venda de cotas de FIIs;
- Recebeu rendimentos de fundos imobiliários;
- Possuía cotas de FIIs em carteira em 31 de dezembro de 2025.
Quais documentos separar para declarar FIIs?
Antes de preencher a declaração do Imposto de Renda 2026, o contribuinte precisa reunir:
- Informe de rendimentos da corretora ou instituição financeira;
- Histórico de negociações dos FIIs;
- Notas de corretagem;
- DARFs pagos ao longo de 2025;
- Dados de preço médio das cotas;
- Extratos da Área do Investidor da B3.
Os informes de rendimentos concentram informações sobre dividendos recebidos, quantidade de cotas, posição patrimonial e imposto retido.
Como declarar FIIs no IR 2026?
A posse das cotas de fundos imobiliários deve ser informada na ficha “Bens e Direitos” do IR 2026. Basta:
- Acessar a ficha “Bens e Direitos”;
- Clicar em “Novo”;
- Escolher o grupo “07 – Fundos”;
- Selecionar o código “03 – Fundos de Investimento Imobiliário”;
- Informar o CNPJ do fundo;
- Preencher a discriminação com nome do FII, ticker, quantidade de cotas e corretora utilizada;
- Informar o valor de aquisição das cotas;
- Preencher os campos “Situação em 31/12/2024” e “Situação em 31/12/2025”.
O valor declarado no IR 2026 deve ser sempre o custo de aquisição das cotas, incluindo taxas de corretagem e emolumentos, e não o preço atual de mercado.
Como declarar dividendos de FIIs no IR 2026?
Os dividendos recebidos dos fundos imobiliários são isentos de Imposto de Renda, mas precisam constar na declaração:
- Acessar “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”;
- Clicar em “Novo”;
- Utilizar o código “99 – Outros”;
- Informar o CNPJ e nome da fonte pagadora;
- Preencher o valor total recebido em 2025;
- Descrever os rendimentos como dividendos de FII.
Em algumas versões do programa, os rendimentos também podem ser vinculados diretamente pela área de “Rendimentos Associados” da ficha do próprio FII.
Como declarar lucro na venda de FIIs no IR 2026?
O lucro obtido na venda de cotas de fundos imobiliários deve ser informado na ficha “Renda Variável”. O contribuinte precisa calcular o resultado líquido mensal, descontando taxas e custos operacionais. Basta:
- Acessar “Renda Variável”;
- Selecionar “Operações Fundo de Investimento Imobiliário”;
- Informar mês a mês os lucros ou prejuízos;
- Preencher o imposto pago via DARF;
- Informar eventual IR retido na fonte (“dedo-duro”).
O pagamento do imposto deve ser realizado até o último dia útil do mês seguinte à venda das cotas de fundos imobiliários com lucro através da DARF.
Como funciona a tributação dos FIIs no IR 2026?
Os fundos imobiliários possuem regras diferentes para dividendos e ganho de capital:
- Dividendos mensais dos FIIs: isentos para pessoa física, mas obrigatórios na declaração;
- Lucro na venda de cotas: tributação de 20% sobre o ganho líquido;
- Posse das cotas: sem tributação, mas obrigatória na ficha de patrimônio;
- Prejuízos: podem ser compensados com ganhos futuros em operações com FIIs.
Diferentemente das ações, fundos imobiliários não possuem isenção para vendas mensais abaixo de R$ 20 mil.
Como declarar prejuízo com FIIs no IR 2026?
Quando há prejuízo na venda de cotas de fundos imobiliários, não existe imposto a pagar. Mesmo assim, a operação deve ser informada no Imposto de Renda 2026.
O prejuízo pode ser utilizado para compensar ganhos futuros obtidos com vendas de FIIs, reduzindo a base de cálculo do imposto devido em operações futuras.
A apuração do resultado deve ser feita mensalmente, considerando o lucro ou prejuízo obtido em cada mês.
- O valor negativo deve ser informado na ficha “Renda Variável”, na aba “Operações Fundo de Investimento Imobiliário”.
Ao preencher mês a mês os resultados das operações, o próprio programa da Receita Federal transporta automaticamente os prejuízos acumulados para períodos seguintes.
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Autor: Patrick Fuentes
