Com o juro na casa dos dois dígitos, o consórcio vem ganhando espaço entre quem quer comprar um imóvel. A ausência de juro nessa modalidade é o lado meio cheio do copo. O meio vazio é passar anos esperando a carta de crédito (o valor liberado para a compra). Mas dá para trabalhar com o atalho típico dos consórcios: o lance.
A contemplação acontece todo mês, nas assembleias do grupo, de dois jeitos: por sorteio, em que todos têm a mesma chance, ou por lance. E o lance é aquela oferta para antecipar parcelas. Você se propõe a pagar de uma vez uma parte da carta e esse dinheiro abate o saldo devedor. Nas assembleias, havendo lances, quem oferecer o maior percentual em cima do saldo devedor ganha a carta de crédito.
E o normal é que haja lances a cada mês. Nos 12 meses até junho de 2026, foram 136 mil contemplações por lance, contra 33 mil por sorteio, segundo o Banco Central. Quatro em cada cinco.
Juro empurra a demanda
Neste ano, até agosto, foram vendidas 1,14 milhão de cotas de consórcio de imóveis – alta de 40% sobre o mesmo período de 2025, segundo a Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios (ABAC). As cartas de crédito concedidas somaram R$ 231,9 bilhões. Significa que o consórcio já equivale a um em cada cinco imóveis financiados no país.
O motor para a alta nos consórcios é, naturalmente, o juro alto do financiamento tradicional. Com a Selic em 13,75% ao ano, o financiamento da Caixa pelo Sistema monetário de Habitação (SFH), válido para imóveis de até R$ 2,25 milhões, custa de 11,29% a 12% ao ano mais TR.
Já o consórcio não cobra juros.
O que existe é a taxa de administração, calculada sobre o valor total da carta e diluída no prazo do contrato. Uma taxa de 20% em 200 meses, por exemplo, equivale a 1,2% ao ano.
Nos grupos de imóveis formados no último ano, a taxa média foi de 21,19%, para um prazo de 217 meses, segundo o BC. Dividida por esse prazo, dá 1,17% ao ano, uma fração dos juros do financiamento.
A taxa varia bastante conforme a administradora. Entre as que têm pelo menos 5 mil cotas ativas de imóveis, a média dos grupos novos vai de 11,7%, na Sicredi, a 29,2%, na Rodobens. Na Ademicon, líder em cotas ativas de imóveis, com 17% do mercado, essa média é 24,2%. Veja mais taxas aqui na tabela:
Há ainda o reajuste. No consórcio imobiliário, a parcela e a carta costumam ser corrigidas pelo INCC, índice de custo da construção. Quem espera pela contemplação paga mais, mas terá mais crédito para comprar o imóvel.
Depois da contemplação, não há mais crédito para ser corrigido, mas as parcelas que faltam continuam sendo reajustadas. Só que agora sobre um saldo menor, já que o lance abateu parte da dívida.
Financiamento x Consórcio
Para saber qual opção sai mais em conta, o InvestNews simulou nas duas modalidades o mesmo crédito e o mesmo prazo: R$ 500 mil, em 217 meses.
No consórcio, a conta considera um lance de 30% da carta (R$ 150 mil), com contemplação no quarto mês e INCC de 6,6% ao ano (a média da última década).
No financiamento, usamos um juro de 11,29% a.a. mais TR de 1,17% a.a.
Pois bem. Usando a taxa média do mercado de consórcios, a economia fica em R$ 101 mil em relação à tabela SAC, a mais usada em financiamentos de imóveis – e de R$ 285 mil em relação à Price, menos comum, mas que continua sendo oferecida.
Na comparação com o valor total da SAC, a economia de R$ 101 mil significa 10% a menos. Em relação à Price, os R$ 285 mil representam 22,5% a menos.
E claro: quanto menor a taxa do consórcio, maior a economia. Veja aqui na tabela a diferença no total que você acaba pagando em cada modalidade:
Importante: sem o lance, a vantagem do consórcio quase desaparece. O lance dessa simulação quita 30% da dívida logo no começo e livra essa parte de quase 18 anos de reajuste pelo INCC.
Sem ele, esse valor fica diluído nas parcelas e é corrigido ano após ano. Com a mesma taxa de administração, o custo total do consórcio será de R$ 25 mil a mais que o financiamento pela tabela SAC. Contra a Price ele ainda leva vantagem, mas a economia cai para R$ 158 mil.
Em suma: é essencial ter como dar bons lances desde o início do consórcio para que valha a pena.
O lance pode sair do seu bolso em dois modelos: o livre (você define o percentual) ou fixo (todos oferecem um percentual previsto em contrato, e o desempate segue as regras do grupo). Ao entrar num consórcio de imóvel, então, é importante ter uma reserva financeira guardada para poder dar seus lances.
Também existe o “lance embutido”, por sinal. É quando você usa parte da própria carta de crédito para dar o lance, em vez de tirar o dinheiro do bolso.
Funciona assim: você tem uma carta de R$ 500 mil e oferece um lance de 30%, ou R$ 150 mil. Se ganhar, a administradora desconta esses R$ 150 mil da carta. Você recebe R$ 350 mil para comprar o imóvel.
Em imóvel residencial, o FGTS também pode entrar no lance, se grupo, comprador e imóvel cumprirem as regras. As combinações variam por contrato.
O lance pode reduzir o valor de prestações, quitar as próximas ou eliminar as últimas. Na simulação que fizemos, ele reduz o valor das parcelas. Se optássemos por encurtar o prazo, o custo total do plano com taxa cairia. E a economia em relação à tabela SAC seria maior ainda, de R$ 227 mil.
Lances de 30% a 35% podem ser competitivos, estima Thiago Secco, sócio da Friggi & Secco. Mas não há garantia. “No consórcio, tudo depende, principalmente, da saúde do grupo”, diz Thiago.
E o que é um grupo saudável? Pense no consórcio como uma vaquinha. Todo mês cada participante põe a parcela no caixa, e é desse caixa que sai o dinheiro das cartas de crédito. Quanto mais gente pagando em dia, mais carta sai.
Quem entra hoje pode cair em dois tipos de grupo. Um é o grupo novo, que está começando do zero. O outro é um grupo que já está rodando, em que você ocupa a vaga de alguém que desistiu no meio do caminho.
O grupo novo tem a vaquinha ainda magra, então contempla pouca gente por mês. No grupo em andamento o caixa já está mais cheio e sobra mais dinheiro para contemplar. A contrapartida é que você chega atrasado: tem menos meses para pagar o mesmo valor, então a parcela fica mais salgada.
Antes de assinar, peça para ver os lances que ganharam nos últimos meses. Essa informação fica registrada nas atas das assembleias, que são as reuniões mensais em que acontecem os sorteios e a disputa de lances. É o jeito mais honesto de saber quanto você vai ter de oferecer para não ficar esperando na fila.
Ainda assim, ganhar o lance não libera a carta automaticamente. O comprador precisa passar pela análise de crédito e apresentar a documentação do imóvel para que a administradora aprove a garantia e pague o vendedor, explica Bruno Borges, CMO do Mycon.
Sair no meio do caminho custa caro. O dinheiro que você já pagou não volta na hora. Ele fica preso no grupo, e você só o recebe de duas maneiras. A primeira é ser agraciado num sorteio à parte, só entre os que saíram.
É o mesmo sorteio de quem foi expulso do grupo por atrasar parcelas. A segunda é esperar o grupo acabar, o que pode levar anos. Em nenhum dos dois casos a taxa de administração que você já pagou é devolvida. Esse dinheiro fica com a administradora.
E não se trata de uma situação rara. Segundo o Banco Central, 54% das cotas dos grupos de imóvel em andamento são de gente que desistiu ou foi excluída. Ou seja, de cada dez lugares nesses grupos, mais de cinco estão ocupados por quem já pulou fora e está só esperando o dinheiro de volta.
Por fim, desconfie de quem promete contemplação certa. “Não há como garantir quando o cliente será contemplado”, diz Adriano Bruni, diretor comercial da Ademicon. Confira também se a administradora é autorizada pelo Banco Central.
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