Copan 60 anos: maior complexo residencial vira renda extra com aluguel de temporada

O Copan, um dos edifícios mais famosos de São Paulo, projetado pelo arquiteto Oscar Niemeyer e localizado no centro da capital paulista, é hoje um dos pontos mais quentes do mercado de hospedagem por temporada.

Cerca de 170 dos 1.160 apartamentos estão disponíveis no Airbnb e em outras plataformas de locação, com taxa média de ocupação em torno de 80%. O índice está bem acima da média paulistana, que varia de 54% a 62%, de acordo com dados consolidados de inteligência de mercado de plataformas como a ⁠AirDNA e a ⁠Airbtics.

A tarifa média diária para aluguel de temporada (ADR, na sigla em inglês) fica em torno de R$ 360 para uma quitinete de 29 metros quadrados, bem decorada, de fundo, mas com vista panorâmica, e chega a R$ 600 em um imóvel de 40 metros quadrados, de frente, em andar alto e totalmente reformado.

Judson Sales, fundador da firma Vem Pro Copan e responsável pela administração de 104 unidades —incluindo uma sua e as demais de 96 proprietários —, explica que o preço da tarifa diária varia bastante conforme o tamanho, o andar, a localização, o nível de reforma e decoração e a época do aluguel. A mesma quitinete citada acima, por exemplo, pode atingir até R$ 1.000 por diária em momentos de pico de procura.

Quem se hospeda no Copan

O interesse pelo edifício vai além da hospedagem, já que os hóspedes que procuram o Copan não estão em busca apenas de uma acomodação funcional. “Se fosse só para dormir, a pessoa iria para qualquer Airbnb ou hotel. Aqui, o hóspede quer saber como é viver no maior prédio residencial da América Latina, com vista, lojas e toda a vida urbana ao redor”, diz Sales.

No ano passado, o anfitrião recebeu cerca de 2 mil hóspedes nos 104 apartamentos que administra. Entre os visitantes, há desde estrangeiros interessados na história e na localização central, até paulistanos que alugam para passar o fim de semana e sentir como é estar dentro do edifício. Muitas histórias surgem desses visitantes que saem de casa na própria cidade para se hospedar ali. “Há casais que escolhem o Copan como cenário para pedidos de casamento ou comemorações pessoais, como o lançamento de um livro ou a aprovação no vestibular”, conta Sales.

Quanto custa um imóvel no Copan?

Para quem quer investir comprando um imóvel no endereço, os preços também variam bastante de acordo com as características da unidade. Em plataformas de venda online é possível encontrar quitinetes a partir de R$ 400 mil, enquanto um de 180 metros quadrados supera os R$ 2 milhões. Mais do que o tamanho, a vista é um diferencial que impacta diretamente na experiência e no rendimento.

Com uma diária média de R$ 360 e taxa de ocupação de 80%, o investidor que optar por uma quitinete de 29 metros quadrados, consegue uma receita líquida próxima de R$ 6,3 mil por mês, descontados comissão de plataforma, condomínio (R$ 568) e IPTU (R$ 51). Nesse cenário, o retorno do capital investido levaria cerca de 5,3 anos, sem contar a valorização do imóvel no período nem o custo inicial de mobiliar a unidade — item quase obrigatório para quem pretende operar no mercado de temporada (veja os números abaixo).

O prédio tem seis blocos: o bloco A com 64 apartamentos de dois dormitórios; os blocos C e D com 128 apartamentos de três dormitórios; e os blocos B, E e F com 968 quitinetes e unidades de um dormitório. Essa diversidade de plantas e preços amplia as possibilidades para investidores que buscam rentabilidade no aluguel de temporada.

Payback estimado: aproximadamente 5,3 anos

Simulação feita com apoio de IA (Claude/Anthropic), baseada em ADR de R$ 360, ocupação de 80%, condomínio de R$ 568 e IPTU de R$ 51 (unidade de 29 m² no Copan, R$ 400 mil). Números ilustrativos, não substituem análise individual.

A história por trás do ícone

Projetado por Oscar Niemeyer e inaugurado em 1966, o Copan foi idealizado para homenagear a cidade de São Paulo no quarto centenário. O projeto foi encomendado pela Companhia Pan-americana de Hotéis e Turismo — daí o nome Copan, abreviação da companhia. 

Originalmente, o edifício previa também uma torre de hotel, que nunca foi construída, mas a parte residencial se consolidou como marco da arquitetura modernista. A obra, iniciada em 1952, enfrentou dificuldades financeiras e só foi concluída após o Banco Bradesco assumir os direitos de construção. A fachada ondulada e os brises horizontais se tornaram assinatura visual do prédio, que hoje abriga cerca de 5 mil moradores — população superior à de 22% das cidades brasileiras, segundo o IBGE. O edifício é tão grande que tem CEP próprio.

Além dos apartamentos, o térreo conta com uma galeria de mais de 70 lojas e, em breve, terá novamente um cinema. Após quase quatro décadas fechado, o histórico Cine Copan será reaberto com patrocínio do Nubank, sob o nome Nu Cine Copan, devolvendo à cidade um dos seus marcos culturais. A fintech não divulga o valor do patrocínio, mas o novo espaço contará com cerca de 440 assentos, tela LED de 17 metros de largura, associada a um sistema de som Dolby Atmos de última geração, capazes de oferecer altos níveis de brilho, contraste, fidelidade sonora e imersão sensorial.