Nunca se alugou tanto galpão logístico no Brasil. Nos últimos 12 meses, as firmas ocuparam 4 milhões de metros quadrados a mais do que devolveram, o maior volume da história. E o mercado ainda não consegue construir na mesma velocidade.
Boa notícia para os FIIs de logística.
A taxa de vacância – fatia percentual de galpões sem inquilino – caiu 0,5 ponto percentual neste trimestre na comparação com o segundo e chegou a 4,9% – a mínima histórica.
Nesse ambiente, o preço médio dos aluguéis saltou de R$ 29,34 para R$ 35,15 – uma alta de 20% em apenas um trimestre. Nos últimos 12 meses, ela está em 27,5% (bem acima da inflação, de 4,6%).
Esses dados, da consultoria Binswanger, se referem aos galpões de padrão A e A+. São os mais modernos, com boa localização, piso reforçado, pé-direito alto. Eles atraem os grandes inquilinos. Funcionam, portanto, como o melhor termômetro para o mercado de FIIs (fundos imobiliários).
Os números isolados do terceiro trimestre mostram bem o descompasso entre oferta e demanda. Os galpões de padrão A e A+ receberam 858 mil m² de área nova no período, algo como 120 campos de futebol.
Só que as firmas que alugam foram além: a absorção líquida, o tanto que o mercado alugou menos o que devolveu, chegou a 1 milhão de m². Ou seja, a demanda superou em 16,5% o volume de lançamentos entre julho e setembro.
As plataformas de e-commerce têm sido vorazes na reserva desses espaços. O Mercado Livre, maior ocupante de de galpões do país, reservou 140 mil m² novos apenas no terceiro trimestre. A concorrente asiática Shopee, segunda maior locatária, alugou outros 156 mil m² no período.
Fila para o que ainda não existe
Nesse ritmo, a perspectiva de escassez de espaços se torna cada vez mais concreta.
“Os planos de expansão das firmas podem esbarrar na falta de galpões”, diz Simone Santos, sócia-diretora da Binswanger. Isso abre mais espaço para aumentos nos aluguéis – e ajuda a explicar a alta de 20% em um trimestre.
Para André Romano, gerente de logística da JLL, gigante global que comercializa ativos no mercado imobiliário, a escassez já começou. Ele calcula que o nível de pré-locação em galpões que ainda estão sendo construídos pode chegar a 50% até o fim do ano.
O cenário fica ainda mais apertado se consideramos que novos projetos levam entre 2 e 3 anos para serem entregues.
Do lado de quem é dono de galpão, o otimismo é previsível.
Rafael Fonseca, executivo-chefe de investimentos (CIO) da Bresco, gestora do fundo BRCO11, diz que este é um dos momentos mais importantes do setor em duas décadas.
“Tem uma escassez contratada no mercado para os próximos anos”, avalia. “A oferta futura não vai ser suficiente para cobrir o aumento de demanda.”
A alta dos FIIs de logística
Nesse cenário, quem investe em FIIs de logística vem sendo recompensado. Nos últimos cinco anos, esses fundos superaram o Índice de Fundos Imobiliários da B3, o Ifix – ou seja, ficaram bem à frente dos FIIs de shoppings e lajes corporativas. A alta deles também supera a do Ibovespa.
Uma carteira com os FIIs de patrimônio acima de R$ 1 bilhão, os maiores e mais líquidos, rendeu 52,30% entre 2021 e 2025, uma média de 8,8% ao ano.
Nesta simulação entram HGLG11 (Patria), BTLG11 (BTG Pactual), XPLG11 (XP), BRCO11 (Bresco), VILG11 (Vinci), GGRC11 (Zagros), LVBI11 (VBI) e HSLG11 (HSI). No mesmo intervalo, o Ifix subiu 31,54%; o Ibovespa, 43,79%.
Em 2026, a carteira desses oito principais fundos de logística rende 8,6%, quase o dobro dos 4,8% do Ifix. Mas ainda fica longe do Ibovespa, que acumula alta de 28% em um cenário sob impulso da perspectiva de mudança de governo e melhora das contas públicas, o que ainda precisa ser concretizado – diferentemente da demanda por galpões.
O desconto e a Selic
Esses fundos imobiliários ainda negociam com desconto de 4% a 12% na relação entre valor de mercado e valor patrimonial. Quer dizer: a cota custa menos do que os imóveis do fundo valem no papel.
Com a Selic em 13,75% ao ano e em queda, como se espera para os próximos meses, os preços das cotas tendem a se recuperar. Para quem pensa em médio prazo, de um ano ou mais, pode ser um ponto de entrada.
O mercado projeta um corte de 1,75 ponto percentual entre novembro deste ano e dezembro de 2027. Pela pesquisa Focus, do Banco Central, que reúne projeções de instituições financeiras, a mediana das estimativas coloca a Selic em 12% no fim do próximo ano.
Por que os juros mexem tanto com esses fundos? Porque o valor das cotas de FIIs de tijolo (que têm imóveis de fato na carteira, em vez de CRIs) responde diretamente às taxas do Tesouro IPCA+ (as NTN-Bs) e dos contratos de DI futuro.
Quando essas taxas recuam, as cotas sobem. E elas costumam recuar antes da decisão em si: quando a inflação esperada cede e o mercado passa a apostar em corte, os juros longos caem meses antes da reunião do Copom, e as cotas sobem junto, de forma antecipada.
Foi assim no ciclo anterior de queda, entre agosto de 2023 e março de 2024. O Ifix subiu 24%. Os FIIs de tijolo da carteira do índice tiveram ganho de 30%, somando valorização das cotas e dividendos.
O que vem pela frente
Se, depois das eleições, o cenário de queda da Selic se mantiver e os juros longos também cederem, os FIIs de logística devem receber um impulso imediato.
Enquanto isso, os fundamentos trabalham a favor da geração de renda: aluguéis em patamares recordes e uma disputa acirrada pelos novos espaços, que tende a manter a vacância lá embaixo.
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Autor: Sérgio Tauhata
