Guerra dos galpões: a disputa ‘metro a metro’ de Meli, Shopee e Amazon para crescer no Brasil

Nunca se ergueu tanto galpão logístico no Brasil. E nunca foi tão difícil construir.

No primeiro trimestre, o mercado ocupou o equivalente a 1 milhão de metros quadrados em três meses, o maior resultado desde 2022, segundo a consultoria Binswanger Brazil.

É uma sequência de números que surpreende: a vacância está no menor patamar histórico, em 6,4%; o preço médio de locação subiu quase R$ 5,50 por metro quadrado em dois anos; e, das dez maiores transações do trimestre, nove foram fechadas por firmas de e-commerce.

Do outro lado da demanda sem precedente estão Mercado Livre, Shopee e Amazon, que travam uma corrida sobre quem entrega mais rápido, o que ajuda a vender mais, fidelizar mais e atrair mais vendedores para sua plataforma. Para ganhar essa batalha, precisam de galpões modernos e bem localizados. Não poucos, mas muitos deles. E estão dispostos a pagar para ter.

“Dependendo da localização, aquele galpão é irreplicável. Quem cravou o mercado ali, de fato, vai estar mais bem posicionado”, diz Simone Santos, sócia-diretora da Binswanger Brazil.

Em março, a Shopee assinou o maior contrato de locação já registrado no setor no Brasil: 220 mil metros quadrados em um empreendimento em obras às margens da Dutra, em Guarulhos.

O Mercado Livre anunciou R$ 500 milhões para um complexo de 300 mil metros quadrados em Jacareí, no interior paulista. É só uma parte dos R$ 57 bilhões que prometeu investir no Brasil em 2026. Nem tudo vai para logística, mas uma fatia relevante, sim.

Já a Amazon inaugurou um centro de distribuição em Salvador e passou a oferecer entregas no mesmo dia em toda a Bahia, além de acelerar as encomendas rápidas em Sergipe.

As três maiores do e-commerce estão se acotovelando para ocupar espaço. A questão é que o mercado não consegue responder na mesma velocidade com que elas avançam.

Três estratégias, um objetivo

O Mercado Livre chegou primeiro e marcou território de forma agressiva. É o líder absoluto em área locada: segundo a Binswanger Brazil, acumula 1,19 milhão de metros quadrados de galpões locados desde 2025, mais que o dobro da Shopee e seis vezes mais que a Amazon.

Mas o ritmo de transações desacelerou: passou de 761 mil metros quadrados movimentados em 2024 para 505 mil em 2026. Agora, mais do que crescer em volume, precisa cobrir os lugares certos.

O CD (centro de distribuição) de Jacareí ilustra essa lógica, pois, para entregar em 24 horas em 70% de sua malha, não basta estar nos grandes centros. É preciso ir ao interior.

A Shopee trilhou um caminho diferente. Cresceu de forma intensa até 2025 e reduziu o número de transações, de 542 mil metros quadrados em 2024 para 236 mil em 2026. Em compensação, fez uma aposta mais ousada: um único contrato maior do que tudo que a Amazon já locou no país.

Já a Amazon é a história de uma virada.

De 17,5 mil metros quadrados em novas movimentações em 2024, a firma saltou para 140 mil em 2025. A mudança tem explicação: durante anos, decisões de real estate no Brasil eram tomadas por executivos nos EUA, com processos herdados da matriz.

“Antes eu negociava com um cara em Seattle”, disse em caráter confidencial um executivo do setor com histórico de negociações com a firma. “Agora tem uma equipe aqui.”

A Amazon tropicalizou o processo e começou a ganhar velocidade. O CD de Salvador é um exemplo. A meta é abrir três novos CDs por semana. Hoje, ela já tem 300 estruturas de logística no país.

Mercado em ebulição

Essa disputa produz números inéditos: além da absorção líquida recorde de 1 milhão de metros quadrados, o preço médio pedido subiu R$ 5,47/m² desde o primeiro trimestre de 2024, para R$ 30,62.

O e-commerce responde hoje por 23% da ocupação nos condomínios logísticos de classe A e A+ no Brasil.

A corrida dos marketplaces por galpões criou uma tese de investimento difícil de ignorar.

“São contratos atípicos, bem amarrados. E as multas para sair são bem rígidas”, disse Verônica Engel, da TRX Investimentos, gestora do fundo imobiliário TRXF.

“Isso traz, além de rentabilidade, um certo conforto em relação à constância dos dividendos.” O TRXF adquiriu sete galpões logísticos em 2025 e amplia posição no setor, que já representa 20% de seu portfólio.

A corrida também redesenha a geografia do setor. São Paulo ainda concentra 48% do estoque nacional de galpões A e A+, mas esse percentual já ficou acima de 56%.

No primeiro trimestre, Santa Catarina foi o segundo mercado em absorção líquida, com 115 mil metros quadrados. O Espírito Santo ficou em terceiro.

Briga chega ao Nordeste e ao Norte

A corrida por novas praças não é novidade para desenvolvedores. A Log Commercial Properties chegou ao Nordeste em 2012, antes do boom do e-commerce. Só em Fortaleza, a firma tem 400 mil metros quadrados de galpões, todos ocupados.

Mas a chegada dos grandes marketplaces à região mudou a escala.

Até o fim de 2026, a Log prevê estar presente em todas as capitais nordestinas, com novos projetos em São Luís e Teresina. “Estamos entrando em praças a quais a Log ainda não tinha ido”, disse Márcio Siqueira, diretor executivo de operações, no Investor Day.

Os marketplaces seguem o racional de cidades médias, diante da demanda reprimida. “Qualquer grande firma que precisa estar em qualquer cidade com mais de 200 mil habitantes não tem galpão para atender. É uma carência latente”, diz Simone.

Gargalo que se forma

Ou seja: demanda existe, mas o desafio está do outro lado da equação.

Construir galpões logísticos de classe A no Brasil, em 2026, é um processo caro e lento. A taxa Selic a 14,5% ao ano dificulta o financiamento de novos projetos.

A aprovação de terrenos em regiões mais valorizadas pode levar até três anos e, durante esse tempo, o dono do ativo carrega o custo sem receita.

Pressões externas pioram o quadro. A guerra do Irã encareceu o preço do diesel durante meses e elevou os custos de construção. A Log estima uma pressão de 7,3% nos custos de suas obras nos próximos meses.

Como efeito, o preço pedido nos empreendimentos em construção com entrega prevista para 2026 está em R$ 39,64/m² em média, quase R$ 10 acima da média geral do mercado.

“A única forma de viabilizar os novos empreendimentos é repassar o valor de aluguel”, diz Santos. “O ocupante entende. É planilha aberta. Se não for assim, não vai ter galpão.”

O mercado procura saídas. Desenvolvedores buscam permutantes (donos de terreno dispostos a entrar como sócios no projeto). Fundos imobiliários compram ativos com cotas, evitando crédito caro. A Log criou a Log Capital, uma gestora própria para captar recursos de terceiros e montar fundos de desenvolvimento.

Cerca de 40% do estoque em construção com entrega prevista para 2026 já está pré-locado, segundo a Binswanger. São 3,6 milhões de metros quadrados ainda por vir, dos quais 2 milhões no Sudeste, 776 mil no Nordeste e 687 mil no Sul.

“Nunca vimos um mercado tão profundo e tão demandador, principalmente nesses marketplaces de e-commerce”, disse Sérgio Fischer, CEO da Log. “Essa mudança veio para ficar.”

Por enquanto, a demanda segura o jogo. Mas, se o ritmo de construção não acompanhar o apetite dos marketplaces, o próximo campo de batalha pode não ser a velocidade de entrega mas, sim, a falta de onde guardar o produto antes de entregá-lo.